一、无证二手房交易？

  一、无证二手房交易有哪些风险
  
  第一、二手房买卖合同的效力风险。想出售尚未取得产权证的房屋，可能的法律障碍是《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，根据这条规定，出卖人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让，虽然目前司法实践已经基本形成共识，该条规定并不属于民法典第一百四十四条中的效力性强制性规定，但是并不意味着在现实中，此类合同被认定无效的风险已不存在。
  
  第二、房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定的风险。现实中无证二手房交易更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付，并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
  
  第三、房屋质量难以保证的风险;
  
  第四是“一房二卖”无法实际取得房屋所有权的风险;无产权证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能选择违约，将房屋出售给他人。
  
  二、无证房屋的分类
  
  无证房屋指的是：交易时没有产权证明的房屋，即尚未办理产权证或无法办理产权证的房屋。有些来源手续合法、权属明确;有些权属不清、严重违法，按能不能办理过户登记分如下两类：
  
  第一类：房屋本身无法办理产权登记
  
  典型如违法建设房屋，该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定，在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形，该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。
  
  第二类：卖方取得房屋的相关权利，但交易时尚未办妥取得产权登记
  
  如：建造合法或来源正当的商品房，但尚未办理产权总登，业主尚不能办理产权证。
  
  三、对方可以请求履行之外的情形
  
  ①法律上或者事实上不能履行。
  
  ②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
  
  ③债权人在合理期限内未要求履行。
  
  因此，当出现如下情形，买方主张继续履行买卖合同会有一定的障碍。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>