近来，中国杭州g20峰会成了人们热议的话题。它在推动杭州经济

  近来，中国杭州g20峰会成了人们热议的话题。它在推动杭州经济发展的同时，也带来了不可避免的问题。由于中国杭州g20峰会的举办，引发了杭州房价大幅度的增值，许多开发商为了赚取最大利益拒绝履行承诺，不愿意卖房给买方。不仅房地产开发商如此，许多二手房卖方也是如此。此种情形下的买方又该如何进行维权呢?我们将对该问题进行详细的阐述。
  
  一、房屋纠纷产生后的解决方式
  
  根据相关的法律规定，我国民事主体发生纠纷后的解决方式有如下几种：
  
  1、协商。双方当事人在平等自愿的基础上，通过友好协商、互谅互让达成和解协议，进而解决纠纷。
  
  2、调解。在有关组织(如人民调解委员会)或中间人的主持下，在平等、自愿、合法的基础上分清是非、明确责任，并通过摆事实、讲道理，促使双方当事人自主达成协议，从而解决纠纷。
  
  3、仲裁。纠纷当事人根据纠纷前或者后达成的仲裁协议或合同中仲裁条款向仲裁机构提出申请，由仲裁机构依法审理，作出裁决，并通过当事人对裁决的自觉履行或由一方向人民法院申请强制执行而使纠纷得以解决。
  
  4、诉讼。通过打官司解决，它指纠纷当事人一方依法向人民法院起诉，由法院依法审理，作出判决或裁定，通过当事人对生效裁判的自觉履行或人民法院的强制执行而解决纠纷。
  
  上述四种解决纠纷的途径中，究意采用何种途径去解决一个具体的民事纠纷完全取决于当事人的意愿。但仲裁和诉讼具有法律上的强制执行力，协商、调解则不具有，因而当事人对协商和调解达成的协议可以反悔。而仲裁是由仲裁委员会进行的，诉讼是国家的司法机关(即法院)进行的，从主体上来说，诉讼的执行力是最具强制性的。下面我们着重讲解房屋买卖合同纠纷诉讼的相关内容。
  
  二、诉讼的前期准备以及诉求
  
  (一)首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同(预售商品房买卖合同)
  
  双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
  
  注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的“网签”)，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力。故只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。
  
  (二)收集并保存卖方违约的证据
  
  收集并保存卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。
  
  1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。
  
  2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。
  
  3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。当然，也是要在法律规定的诉讼时效内，向法院提起诉讼，否则的话买方的权利就有可能无法通过诉讼方式进行保障。
  
  (三)向法院提起诉送(这时买方有两个选择，择一行使)
  
  1、要求继续履行;
  
  2、要求解除合同并由此带来的赔偿损失(这里需要由买方就赔偿的具体数额提供相应的证据进行举证，否则的话起诉到法院将会承担不利的法律后果)。那么，具体该如何要求卖方继续履行或者要求解除合同并由此带来的赔偿损失呢?
  
  (1)起诉要求继续履行
  
  根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，经另一方当事人的请求，法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。
  
  
  《民法典》第五百八十条：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
  
  (一)法律上或者事实上不能履行;
  
  (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
  
  (三)债权人在合理期限内未请求履行。
  
  有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。“
  
  因此，在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。
  
  而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
  
  (2)起诉要求解除合同并赔偿实际损失
  
  ①违约金和实际损失
  
  一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
  
  ②实际损失的确定
  
  实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
  
  根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
  
  其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
  
  A、双方协商确定的，从其约定;
  
  B、双方不能协商确定的：
  
  a、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
  
  b、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”
  
  三、结语
  
  柏拉图在他的著作《法律篇》里说过：“法律的基本意图是让公民尽可能的幸福。”当遇上房价暴涨，开发商和卖主违背承诺进而拒绝履行的时候，我们应当立即收集并保存对己方有利的证据，并及时提出诉讼。
  
  从上文我们知道协商与和解的方式虽然快捷、方便，但是对后续产生的问题没有保障，而诉讼就不会产生此类问题，若是对方不履行判决，买方还可以申请法院进行强制执行。若是觉得诉讼过程比较繁琐，买方还可以委托律师，这样将会事半功倍。当然在提起诉讼的时候要注意诉讼时效的问题，若过了诉讼时效，买方将会失去胜诉权。因此，我们建议您应该勇敢的高举法律这面大旗，坚决维护自己的合法权利。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>