认购书有法律效力吗?

  认购书有法律效力吗?相信有不少的购房者会认为只有买卖合同才是合同，才具有法律效力。而认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书并不具备合同的约束力，因而商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。现实是认购书是具有法律约束力的，定金法则也是有效的。“定金罚则”：根据《民法典》（2021年1月1日起实施）和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。二、如何规避认购书风险?首先，要理性对待销售人员和开发商的宣传。开发商往往为了销售会夸大甚至用模糊词语去诱导购房者去购房，一定要冷静下来去分析事实的可信度。其次，签订认购书交定金请三思。只要钱一交出去要收回来就比较困难，为了不损失自己利益，一定要慎重。因为在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。第四，就是尽量不交定金。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话，可以要求不交定金，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。这些是比较容易退换的。最后，要抓住对方违约机会。如果开发商一旦出现违约，就要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>