农村宅基地面临拆迁时占地面积的计算与赔偿方法是怎样的?

  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  
  一、宅基地面积怎么算呢?
  
  最近北京、通州等地都进行了征地，其他省市征地的也有很多。在现在的征地过程中，大都采用了现代化手段，上有飞机航拍，下有全位仪定位，GPS测算等……也就是说，你家的土地今后是有明确坐标的。除非有特殊情况，一般情况下，不用再人工计量。
  
  宅基地的计算方法，《农村宅基地管理办法》第十一条有明确规定：
  
  一、建筑物和构筑物以墙外包为界，拼接的以墙中或柱为界;
  
  二、挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
  
  三、由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊。弄堂用地，使用楼上的农户分摊面积为一半，其他为共用面积。
  
  四、通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
  
  值得一提的是，很多宅基地面积都比较大，围墙之外还有自己的地方，道路、坑塘等也都应该计算在内。
  
  在这里我们需要注意的是，拆迁时宅基地和房屋应当分别补偿
  
  二、宅基地和房屋应分别补偿
  
  农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地，产权应当归村集体所有，之后由村集体分配给本村村民使用，而村民在所分配得来的宅基地上自建住房，这里住房的所有权就应当归于村民所有。
  
  在遇到农村房屋被征收时，有两种补偿。一是对宅基地的补偿，二是对房屋的补偿。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民没有其他宅基地，那么村集体就要给村民分配新的宅基地，否则应当将土地的补偿款归于被征地农民。而针对房屋的补偿，因为房屋的产权属于村民私有，因此房屋的补偿款应当归村民所有。
  
  三、宅基地及房屋补偿方式
  
  对宅基地补偿的标的是集体土地的使用权，因此针对土地使用权的补偿形式一般分为两种：一是以置换的形式，二是以货币的形式。置换补偿就是指，在规划的安置区内按照不同地价折换不同大小的面积进行安置;货币补偿就是指，根据相关补偿标准对宅基地按照平米价格进行货币补偿。
  
  接下来就是对房屋及地上附着物的补偿，因这部分是对物品所有权的补偿，所以针对这部分的补偿方式就只能是货币补偿。其中包含被征收人所建设的房屋、建筑物、构筑物、作物树木等，具体的标准由政府制定，下级政府所制定的标准必须高于上级政府制定的安置标准。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>