一、无房产证房屋买卖协议个人购房协议是否有效?

  一、无房产证房屋买卖协议个人购房协议是否有效?
  
  无房产证房屋买卖协议个人购房协议有可能是无效的，需要根据没有房产证的原因分析：
  
  一)因法律法规无法办理房产证的房子不能卖
  
  按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因为这些房子本身产权权属存在瑕疵，抑或违法违规。未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与，也不受法律保护，拆迁不能获得补偿款。另外，这种房子还可能存在被强制拆迁风险。这些房子包括：
  
  1、违章违规建筑，比如利用集体所有土地开发的项目;未取得规划审批的项目;私自改变土地用途的项目;私自变更规划的项目;未经立项批准或私自变更立项的项目;没有销售许可证和产权证的房屋;未经验收或验收不合格的房屋。
  
  2、被有关部门依法查封的房子。
  
  二)部分没有房产证的校产房、军产房不能卖
  
  1、军人对军产房一般只有使用权，没有所有权，不能上市交易;
  
  2、校产房的产权单位为学校，这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。这类房子即使在北京也是不能上市交易的。
  
  三)因为流程、手续等原因暂时未能取得房产证，这类房子可以买卖，但需要等到房产证下发之后再走流程。
  
  二、没有房产证的房子有没有什么办法可以买卖呢?
  
  1、刚交了首付款，还没有办按揭
  
  这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
  
  2、正在还房贷，还没有交房
  
  可以采取直接更名方式办理卖房手术。流程为：
  
  (1)卖方将银行的贷款还清;
  
  (2)卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押的合同;
  
  (3)开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
  
  (4)注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  
  其实没有房产证的房屋买卖协议并不是全部都是无效的，因为有的时候可能是房产证正在办理过程中当事人就想要把房子给卖出去，如果是这种情况的话，可以先签一份购房协议，但是一定要等到房产证下来以后房子才能过户。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>