可以买

  可以买，但二手期房经常会存在政策限制的情况，买房者的买房首选通常不是二手期房。但如果买房者真有住房需求需要购买二手期房，应当从如下几个方面控制法律风险。在二手期房交易中，卖房者应当主要注意规避一房二卖的风险。由于房价波动频繁，若房屋存在一房二卖，会对买房者造成极大的经济损失。第一，在合同中明确约定双方的违约责任及赔偿责任。合同是双方意思意志自治的结果，明确的违约责任能够督促双方积极履行合同义务。对于买房者来说，最重要的是明确卖房者不能及时过户完成交易的违约责任。卖房者负有全价返还房屋款项外，还应支付不超过总房价百分之三十的违约金。若事先约定的违约金不足以弥补买房者所遭受的损失，违约方负有补偿被违约方遭受损失的责任。损失的计算方式具体为：同一小区相类似的房屋单价所计算出的房屋总价或者是有评估机构所估算的房屋总价格减去买房者签订合同时所约定的购房价格，两个价格之间的差价即买房者所损失的既得利益。违约方负有补偿该利益的责任。第二，在签订买卖合同的情况下，即使不能按时过户，也应该让买房者及时入住并占有房屋。虽然按照民法典，不动产的交付完成应当以办完登记过户起算。对于期房也不例外。但由于期房不能现实交付，直接转移占有对于买房者来说非常有利。实际入住并占有使用房屋能够避免善意第三人购买房屋，通过善意取得的方式取得房屋的所有权。实际入住并使用能够祛除善意外观。除了买房者以外，对于其他潜在客户，买房者的直接占有也是一种权利宣告。其他潜在客户也不会被卖房者未过户的表象所蒙蔽。买房者的直接占有能够提高房地产市场的交易安全。第三，卖房者要适当控制卖房者的原始凭证、产权证明等相关文件。若买房者能将上述文件控制在自己手中，或其他有监管资质的机构中，能够有效的避免房主一房二卖，切实的降低交易风险。第四，买房者可以在合同中和卖房者约定，选择将部分款项留在完成房屋过户后支付。这样即使日后出现了房屋相关的法律纠纷，也可以减少损失。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>