涉嫌非法集资的借款人的房屋已设置抵押权怎么执行？

  涉嫌非法集资的借款人的房屋已设置抵押权怎么执行？
  
  一、涉嫌非法集资的借款人的房屋已设置抵押权怎么执行?
  
  抵押权具有优先权，如果你的债权属于普通债权，那只能对享有抵押权之外的财产(包含部分)予以执行。
  
  
  买房子一定要得到该房产的产权，否则你的合法权益无法得到保障。但是，在购房时你一定要注意，你想购买的房子是否已经设置抵押权。
  
  开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行同意，且保证预售所得款项先用于偿还贷款，买卖双方才能顺利办理产权过户。
  
  因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如有上述情况，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，造成银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得产权证。
  
  二、买卖被抵押的房屋，合同有效吗
  
  我们先来看一下相关法律规定：
  
  《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
  
  (一)抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序;
  
  (二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;
  
  (三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
  
  其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
  
  按《民法典》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。
  
  也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。
  
  《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
  
  抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  
  即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的。
  
  三、抵押权实现需具备哪些条件
  
  抵押权的实现必须具备一定的条件，《民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
  
  抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
  
  抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
  
  依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：
  
  
  1、抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。
  
  2、必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
  
  3、债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。
  
  4、债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。
  
  对于寻衅滋事的行为人来说，如果财产设置了抵押，那么银行可以不用担心，因为作为债权人，可以对抵押物享有优先受偿的权利，抵押人可以对自己的不动产或者是拥有的权利设置抵押权，对于抵押的财产变卖之后所得利益可相对于一般债权人而言优先受偿。
  
  
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>