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拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的?

  拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的?
  
  一、拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的?
  
  1、拆迁已经出租的房屋,应该怎样解决补偿安置问题?
  
  拆齐纳已经出租的房屋,除了应解决被拆迁人的补偿问题以外,还应解决出租人的安置问题。为此,拆迁人、被拆迁人及房屋承租人之间应订立拆迁补偿安置协议,对补偿安置事宜作出约定。拆迁人应支付给房屋承租人补助费、提供周转房或支付临时安置补助费。
  
  被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实施房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆人应当与原房屋承租人重新订立租赁合同。
  
  2、拆迁补偿款应归谁所有?
  
  征地补偿款包括土地补偿款、安置补助款、青苗补偿款、其他土地附着物补偿款等。
  
  (1)土地补偿费归农村集体经济组织所有。
  
  (2)安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。
  
  (3)地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。
  
  3、拆迁已设定抵押的房屋,应如何保护抵押人的权益?
  
  拆迁已设定抵押的房屋时,应注意对抵押人利益的保护。抵押权人对被拆认所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此,抵押权人可以和被拆迁人协商,以拆扦补偿金提前偿还债权人,或将补偿金向公证处提存。抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。采取房屋产权调换的方式补偿的,用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同,并办理抵押登记。
  
  4、拆迁非居住房屋,拆迁人应该赔偿哪些损失?
  
  拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式,与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋。货币补偿金额计算公式为:被拆除房屋的安置重建价 相应的土地使用权取得费用。
  
  除此之外,还有一些其他补偿:
  
  (1)按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
  
  (2)无法恢复使用的设备,按重置价结合成新结算的费用。
  
  (3)因拆迁造成停产、停业的,适当补偿。
  
  (4)其他非居住房屋、住房房屋附属的棚舍,以及其他地上构筑物的补偿,按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
  
  实际上,拆迁谈判肯定是有一定的技巧的,工作人员如果一板一眼的就按照政府政策和被拆迁户进行谈判,有的时候是很难打消被拆迁户的这种抵触心理的。特别是拆迁农村自建房,在拆迁谈判当中无法回避的问题相对来说就多了,因为很多农民没有法律意识的。
  
  
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王庆磊律师

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