一、买卖不破租赁合同保证金由谁负责退还?

  一、买卖不破租赁合同保证金由谁负责退还?
  
  承租人向出租人交纳定金或抵押金等费用，出租人没有移交给买受人，买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同，承租人交纳的定金或抵押金等费用应向出租人主张。因为出租人收取该笔费用，没有移转于买受人，根据债权的相对性，出租人负有还款义务。
  
  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。
  
  二、哪些情况不适用买卖不破租赁?
  
  1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
  
  2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
  
  查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
  
  3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
  
  企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
  
  综上所述，在房屋租赁期限未满的情况下，如果房屋被交易过户，适用于买卖不破租赁原则，租客之前缴纳的保证金，定金等，原来房东应当退还给租客。等租客和新房东签订房屋租赁合同后，双方建立新的租赁关系，继续履行租赁合同。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>