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一、买卖不破租赁未通知买房人有权解除合同吗?

  一、买卖不破租赁未通知买房人有权解除合同吗?买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,否认原租赁关系的存在,要求承租人返还租赁物。承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。买卖不破租赁原则意味着,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这里所说的不影响租赁合同的效力是指,租赁物的所有权发生变动后,其没定在该租赁物上的租赁合同仍然存在,在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同,受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利和义务,受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人,承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。二、哪些情况下不能按照买卖不破租赁办理?租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。综上所述,房屋在出租期间,如果发生买卖等交易行为,卖方没有通知买方房屋已经出租的,作为买方,没有单方解除租赁合同的权利,因为这个交易行为受到买卖不破租赁原则的限制。买方想解除合同,可以和租客协商解决,能双方达成意见最好。
  
  
  
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王庆磊律师

高级合伙人 副主任 40岁

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