一、买卖不破租赁租金通知提前多久?

  一、买卖不破租赁租金通知提前多久?
  
  出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
  
  二、买卖不破租赁的特殊情况有哪些?
  
  1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
  
  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
  
  2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
  
  查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
  
  3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
  
  租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
  
  综上所述，在二手房买卖中，房东经常遇到买卖不破租赁的情况，比如房屋租赁过程中房屋买卖的，房东应当提前三个月通知承租人准备买方的事项，确保其知情权。在一样条件下，承租人优先购买。买卖不破租赁主要就是保值承租人的权利。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>