一、买卖不破租赁10年后还能起诉吗?

  一、买卖不破租赁10年后还能起诉吗?
  
  可以起诉，只要没有超过二十年都可以起诉，但是需要注意的是买卖不破租赁原则的诉讼时效期间是三年，所以十年后起诉的已经超过了诉讼时效期间，人民法院可以受理，但不一定会支持。
  
  普通时效期间：
  
  按照期间的长度，可将诉讼时效期间分为两类：
  
  1.3年的普通时效期间。《民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
  
  2.20年的长期时效期间。民法通则第一百三十七条规定，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
  
  二、买卖不破租赁的适用瑕疵是什么?
  
  1、是否仅仅适用于买卖。
  
  “买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。
  
  2、是否适用于“动产”。
  
  “如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。
  
  3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
  
  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  4、财产保全与租赁竞合。
  
  财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
  
  若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
  
  如果不动产的买受人拒绝适用买卖不破租赁原则的，损害了承租人的利益，提前收回房屋的，就构成租赁合同违约，但是如果是买卖双方在买卖合同中，明确约定不适用买卖不破租赁原则的，买受人在收回房屋后，承租人则只能向原出租人进行索赔。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>