买卖不破租赁法规原则是怎样的

  买卖不破租赁法规原则是怎样的
  
  最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
  
  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
  
  
  《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
  
  《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
  
  根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
  
  ①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;
  
  ②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;
  
  ③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。
  
  综上所述，买卖不破租赁的法律规定原则新房东所有权不能对抗承租人的租赁权，以保障承租人的合法权利而存在的，所以如果租赁期限未到期的，承租人可以继续租赁该物品，而且在同等条件下享有优先购买的权利。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>