一、买卖不破租赁需要备案吗?

  一、买卖不破租赁需要备案吗?
  
  法律没有规定买卖不破租赁必须要备案，我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释如下：
  
  1、《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
  
  2、我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。
  
  3、最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(施行)第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
  
  4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
  
  二、房屋租赁合同包含哪些内容？
  
  房屋租赁合同内容包括很多，具体而言有几个方面是必不可少的。
  
  (一)双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
  
  (二)住房具体情况住房的具体位置、住房面积、住房装修情况等。
  
  (三)住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
  
  (四)租赁期限。
  
  (五)房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。
  
  (六)修缮住房是出租人的责任。
  
  (七)住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
  
  (八)双方在合同中对转租问题所做规定。
  
  (九)违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。
  
  (十)租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。
  
  综上所述，形成买卖不破租赁关系的前提条件并不是对这种交易方法进行备案，整个过程中只会产生一份不动产转让合同而已。就算是需要备案，那也是单纯的针对租房合同的，现在在上海，要求部分房屋租赁合同是必须要进行备案的，和买卖不破租赁没有关系。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>