一、公房买卖不破租赁例外情况有哪些?

  一、公房买卖不破租赁例外情况有哪些?并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况，是不该原则限制的：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。如果原房东与租客在租赁合同中约定：在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。二、买卖不破租赁和抵押权竞合冲突是什么?这种竞合或冲突通常有两种情况：1、财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。2、财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用 “先物权后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，以抵押财产出租的，限制适用“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。综上所述，公房一般都是企业修建的福利房，分配给职工使用，如果公房具备产证，就可以买卖。当然，在买卖的时候也应该遵循买卖不破租赁的原则，不得破坏租赁权。除非存在公房被抵押或者查封情况，这样，租客就无法继续使用公房。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>