一、买卖不破租赁的事例应如何应对?

  一、买卖不破租赁的事例应如何应对?
  
  买卖不破租赁的事例应列举相应的证据，诉诸法院来主张买卖不破租赁规则的适用，具体法条依据如下，
  
  1、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
  
  2、《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
  
  3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”
  
  5、《石家庄市城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：因出卖、赠与、继承及企业破产、兼并、合并等原因使房屋所有权转移他人时，房屋受让人应当履行原租赁合同。
  
  根据现有法律、司解和地方规章，“买卖不破租赁”原则的适用范围应当包括企业破产拍卖在内的所有权变动等方式。
  
  二、拍卖程序有无瑕疵。
  
  根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。
  
  第二十七条规定：委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。
  
  第三十五条规定：竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。
  
  第六十一条规定：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。
  
  据此可知，如果拍卖机构未向竞买人履行标的物瑕疵告知义务，或义务履行不完全，因此造成买受人利益损失的，拍卖机构应当依法承担赔偿责任。具体到本案，如果拍卖机构未告知拍卖标的上存在租赁关系等权利瑕疵，或告知不完全，则丙公司有权向拍卖机构主张赔偿。
  
  日常生活当中经常可以看到有一些人，因为债务方面的原因将自己的房屋用来抵债或者是前往法院进行判决之后，由法院来进行拍卖，但是拍卖过程当中有一些房屋是存在这一系列租赁关系的，此时可以适用于买卖不破租赁规则来加以抵抗。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>