未交付的期房如何转卖?

  未交付的期房如何转卖?
  
  未交付的期房进行转卖的时候，必须要取得相关的房产权证书，然后再将房屋和他人之间签订一个房屋买卖的合同，最后就是要到房管部门来进行一个过户登记的办理，因为不动产它具有一定特殊性，必须要完成相关的过户。
  
  由于不动产买卖的特殊性，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：(六)、未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及”楼花”。
  
  《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。最新的《北京市城市房地产转让管理办法》(《以下简称办法》)对此作出明确规定，填补了这一法律空白。
  
  该《办法》第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：
  
  (一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;
  
  (二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。 转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。
  
  从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，《办法》明确了与购房转让的合法性，同时对转让程序进行了规定。
  
  二、相关内容链接：
  
  (一)8种情况下买卖双方可协商退房
  
  1、因备案合同约定的原因导致交易双方解除合同的;
  
  2、因买受人出国留学或定居的(需提交国外入学通知书或定居许可证明);
  
  3、因买受人工作调动到外地的(需提交外地单位工作证明);
  
  4、因买受人购房贷款未获批准的(需提交金融机构未批准购房贷款的证明材料);
  
  5、因买受人本人或其直系亲属患重大疾病或发生重大意外急需医疗资金的(需提交救治医院的诊断证明);
  
  6、在同一项目换购商品房的(需提交换购商品房买卖合同);
  
  7、因买受人已故继承人申请退房的(需提交继承权公证);
  
  8、法律、法规规定的其他情形。
  
  (二)4种前提下期房可转让
  
  1、直系亲属、配偶之间变更买受人;
  
  2、夫妻因解除婚姻关系，买受人需变更为另一方;
  
  3、多个买受人共同购买商品房，其中部分买受人解除商品房买卖关系;
  
  4、法律、法规规定的其他情形。
  
  在当代社会，我们国家的相关的物品，它实际上可以分为两个大的种类，也就是不动产和动产，而房屋是最典型的不动产，在不动产进行相关的转卖的时候，所有权要想发生完全的转移，必须要完成过户的这样的一种方式。
  
  
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>