应该怎样购买二手房

  应该怎样购买二手房
  
  1、查册。
  
  买卖双方条件达成后，在双方签署合约之前，可以自行到房管局进行查册。
  
  2、签约。
  
  交易双方签订《房屋买卖合约》。
  
  3、晒图、递件。
  
  晒图资料：需提供房地产证原件。
  
  递件资料：房产证(共有证)原件;房地产买卖合同;房地产转移登记申请表;买卖双方身份证复印件(须原件校对)。
  
  4、查税。
  
  5、交税，过户。
  
  6、办房产证、收楼。领取新房产证、办理收楼手续。
  
  二、怎样避免二手房维权难
  
  1、核实房产手续：
  
  首先，卖方必须是房屋的所有人，这需要通过查验产权证和产权人身份证核实。而房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。没有房产证的房屋交易对买家来说有着得不到房屋的巨大风险，是千万要避免的。
  
  产权是否清晰是另一大问题。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  
  再进一步，就要核实房屋状况，从房屋的建筑状况、小区状况、权利情况等方面入手，核实越清晰越有利于控制好交易的实际成本和风险。比如，土地的使用性质如何、使用年限多少;是否会因市政规划而拆迁;附近是否有新的规划影响该房屋的价值，如工厂、高层建筑等。另外，所购买的二手房是不是福利房屋、单位房屋也需要认清，对这类在交易、转让等方面有相关限制和规定的房屋，要注意避免买卖合同与国家法律相冲突，造成侵权、合同无效等不必要的麻烦。
  
  2、明确交易程序：
  
  二手房的交易一般可分为看房、签约、按合同约定明确时间交付首付款、过户、交房、给余款几大步骤。在这几个步骤之中，首先需要注意的就是要保留好交易的证据，同时过户时一定要房产证上所有人都到场才可以进行过户，以避免日后的纠纷。
  
  在交房时还要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。相类似的，房屋的一些隐性的缺陷，如过去曾发生过案件、私自改造留下的隐患、与他人在产权上的纠纷等等，也需要购房者通过邻居、业委会有所了解。
  
  3、了解所签的合同：
  
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  
  其中，明确严格的违约责任是非常要紧的，特别是意向金的交付、上家户口的迁出、过户期限的明确等等，一旦没有清晰明确的合同约定，就可能导致二手房买家遭遇没法及时拿到房屋、没法迁入户口、没法得到合理的违约补偿等麻烦。
  
  另外，在签订合同也要注意合法合规的问题，对于双方或三方(包括中介)共同为了少缴税费签订的“阴阳合同”等违规做法，都会给自己带来不必要的麻烦，甚至伤及自身的利益。
  
  希望对您能有一定的帮助。在实践中，不少购房者在入住房屋后，才对房屋有了“深刻”的认识，才知道该房屋是“凶宅”或者是有各种“疾病”。对于这些情况，如果您不知道应该怎么向卖方讨说法，该怎么维权，那么建议您可以去咨询一下专业的律师，让律师帮助您。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>