抵押权与后设租赁关系的相关司法解释

  抵押权与后设租赁关系的相关司法解释演变(一)《担保法解释》第66条第1款规定抵押权击破后设租赁关于抵押权与租赁关系的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(简称“《担保法解释》”)予以规定。《担保法解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该款意思是对于“抵押权设定在先，而出租在后”之情形，受让人在取得抵押物所有权后(如通过拍卖取得抵押物所有权的人)，不论租赁期间是否届满，均可任意解除租赁合同，同时无须承担任何责任。由于《担保法解释》效力属于司法解释，而该司法解释的规定直接排除了《民法典》（自2021年1月1日起实施）的买卖不破租赁规则(租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力)的适用，因此曾一度受到质疑。(二)《拍卖规定》第31条第2款态度转变2005年1月1日起施行的《最髙人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(简称“《拍卖规定》”)第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该规定与《担保法解释》第66条观点有所不同，两者分别从程序与实体角度对抵押权与租赁权的关系进行规定。《拍卖规定》第31条第2款规定的是法院应当如何处置租赁权与抵押权冲突，《担保法解释》第66条规定的是抵押物受让人是否受租赁约束。根据《拍卖规定》第31条第2款规定，法院的强制拍卖不会导致拍卖财产上租赁权和其他用益物权等权利负担消灭，当且仅当租赁权等权利的继续存续会影响担保物权或其他优先受偿权的实现时，人民法院应除去之。按照该规定，若后设租赁权的存在并不影响担保物权或其他优先受偿权的实现的，人民法院不应除去之，意味着抵押物受让人仍然有可能受租赁权约束。(三)《租赁合同解释》第20条规定抵押权击破后设租赁《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称“《租赁合同解释》”)亦对抵押权与后设租赁权的关系作出了规定。该解释第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”从该规定可以看出，抵押权可以绝对击破后设租赁，即使租赁权的存在对抵押权的实现没有任何影响，因抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，就不再适用“买卖不破租赁”规则，受让人有权不履行原租赁合同。因此，笔者认为《租赁合同解释》第20条的立场与《担保法解释》第66条立场一致。(四)《异议复议规定》第27条继续保护可对抗案外人的抵押权最高人民法院于公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称“《异议复议规定》”)。《异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定并未明确什么情况下抵押权能够击破后设租赁，但是却明确了抵押权人对抵押物所享有的抵押权若能对抗承租人的，则人民法院对承租人提出的排除执行异议不予支持。二、地方法院就抵押权与后设租赁关系所出台的司法文件(一)广东省高级人民法院司法文件《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条第1款认为，买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的，可认定租赁合同有效，但担保权人在实现抵押权时，承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。该文件是针对商品房买卖合同纠纷案件所作的规定，买受人即为预购商品房的权利人，也是所谓的抵押人，而担保权人即为抵押权人(或预告抵押登记之抵押权人)。根据这一意见，抵押权可以击破后设租。(二)浙江省高级人民法院司法文件《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》在解答“抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由，主张实现抵押权不得影响其租赁权，如何处理”的问题时答复：抵押登记具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。《担保法解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在题述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。首先，我们可以明确的告诉您，我国司法解释当中关于抵押权的问题是存在着一个变化的过程的。在这里我们也把具体的变化都给您列出来了。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>