哪些二手房买卖有风险

  哪些二手房买卖有风险
  
  1、产权不明确的
  
  物权法第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。买房前，要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
  
  2、土地权属不清的
  
  《土地管理法》第八条规定，土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定，缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后，方可使用土地。房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。
  
  3、无共有人声明的
  
  《民法通则》第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的二手房会惹上麻烦。
  
  4、被保全、查封的
  
  最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第三十八条规定，被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
  
  5、设定了抵押权的
  
  《房地产管理法》第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。因此，应审查权属证书原件是否有抵押记载，没有抵押权的房屋不能购买。
  
  6、不符合转让条件的
  
  按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5 年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5 年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。
  
  二、签二手房买卖合同要注意什么
  
  1、在合同中明确约定贷款手续办理过程中双方的义务，以分清责任。
  
  不论贷款手续由谁负责办理。均应在合同中约定买卖各方应当提供的资料清单、提供期限以及不能按时提供资料时所应当承担的违约责任。这样，如果购房者不能按期取得贷款，就可以根据合同约定追究责任人的违约责任。
  
  2 、在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。
  
  建议买卖双方在合同中约定以下内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续。贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。
  
  3 、购房者在签订合同之初一定要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介公司承诺在现有备件下购房者能获得贷款的。一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
  
  鉴于二手房买卖的风险，买房人在购买二手房的时候一定要多一个心眼，情愿买得迟点，也不要买一些有风险的房产，不然会惹上很多麻烦的。当您不小心买了有问题的二手房，遇到纠纷时，建议您最好是去咨询一下专业的律师，让律师帮助您有效的解决纠纷。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>