买二手房的流程是怎样的

  买二手房的流程是怎样的
  
  1、买卖双方确定房屋产权和房产状况，签定买卖合同，交纳定金。
  
  风险提示：产权的确定比较重要，确定的内容包括产权是谁，是否存在有共有人，如果有共用人，共有人应在买卖合中上签字，如果是夫妻共同财产，最好在买卖合同中，另一方也签名确认，是否存在抵押查封等，如有抵押还存在一个赎楼资金由哪方提供的问题。
  
  房产状况须确定是不是有承租人，承租人是不是放弃了优先购买权。交纳的定金如果数额一般可以交由中介监管，如果数额较多，建议由银行做资金监管。
  
  2、买方拿签定买卖合同，去银行申请银行按揭，拿到贷款承诺书。
  
  风险提示：签定买卖合同的风险包括阴阳合同，去银行申请银行按揭可能还需要提升房产价格，以保障拿到更多的承诺贷款，对于这一环节有骗取银行贷款的嫌疑，应小心提防。
  
  3、拿到贷款承诺书后，确定首期款同时进行资金监管。
  
  风险提示：首期款的确定和资金监管其中风险较小。
  
  4、买卖双方去办理房产的过户。
  
  风险提示：买卖双方办理过户中，会有阴阳合同，为了减小纠纷，应另签房款确认书。同时牵涉及由谁最终领证回执，由哪方收存，回执的收存还会和后面办理银行按揭有相当的关联关系。
  
  5、买方拿新房产到承诺贷款的银行办理银行办理按揭。
  
  风险提示：买方拿到新证后迟缓办理银行按揭或不办理。这个过程中，卖方应该紧追买方，防止买方再转手卖房。
  
  6、银行放款。
  
  风险提示：银行放款因为在贷款承诺书上没有写明期限，那么这中间所托延的时间可能会比较漫长，谁也无法预计。但是只要确定了进行了申请，不用担心。
  
  二、二手房买卖合同应具备哪些条款
  
  依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在二手房买卖合同中是必不可少的：
  
  1、当事人的名称或姓名、住所
  
  这里主要是搞清当事人的身份、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
  
  2、标的
  
  这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
  
  3、价款
  
  这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。
  
  4、履行期限、地点、方式
  
  这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
  
  5、违约责任
  
  这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
  
  6、解决争议的方式
  
  这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按《仲裁法》的规定写清明确的条款，但仲裁一般比诉讼费用高。
  
  7、合同生效条款
  
  双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
  
  8、合同中止、终止或解除条款
  
  有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
  
  9、合同的变更与转让
  
  在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
  
  10、附件
  
  在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。一般附有财产清单和物业费清单等。
  
  上文中都有详细为您罗列了出来。在购买二手房的过程中，作为购房者，您一定谨慎签订二手房买卖合同。在签订二手房买卖合同的过程中，要谨慎阅读合同的内容，避免遭遇二手房买卖陷阱，而给自己造成了损失。如果您对于合同中的某些内容存在疑问，建议您向房产律师咨询解决，以避免不必要的麻烦出现。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>