接收二手房时有哪些需要注意的

  接收二手房时有哪些需要注意的
  
  新房的产权过户通常由开发商统一办理，交房时一般不存在纠葛，购房者只需细致检查，收集好各种凭证即可。而二手房交易由于原有房屋的产权文件、房屋内各项设备都存在于原权利人手中，情况相对比较复杂，如果遇到某些房产中介公司不专业或不负责，往往会导致售后服务项目不到位，致使留下后患。
  
  在二手房交房前，提醒购房者特别留意以下十处易疏漏的环节：
  
  1、买方是否已到税务局开具全额房款发票;
  
  2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税;
  
  3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税;
  
  4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续;
  
  5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续;
  
  6、是否已前往物业公司办理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用;
  
  7、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接;
  
  8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接;
  
  9、房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接;
  
  10、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。
  
  买卖双方应当选择专业的房产中介公司，在交房时仔细检查，并注意上述细节。电话、煤气过户的手续和准备相应材料较为繁琐，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续。
  
  11、双方约定的预留的家具家电是否齐全，屋况是否与合同中的约定相同，若有不同可以不接受或者在房屋交接中写明具体情况，并协商从尾款中扣除部分作为补偿。
  
  12、对方是否已迁出户口。
  
  二、接收房屋时产生纠纷怎么处理
  
  1、主体结构质量纠纷。
  
  主体结构主要是指地基、承重墙之类的对房屋起到支撑作用的构架，主体结构质量不合格会直接影响购房者的人身生命安全，因此法律对此有严格的规定。房屋主体结构质量不合格有两种，一是因主体结构质量没有通过检验造成不能交付，二是交付时或交付后购房者通过专业机构检测证明存在主体结构质量问题。一般主体结构质量问题比较明显，大部分情况不能交付，所以这样的纠纷不多见而且责任承担非常明确。
  
  2、严重影响正常居住质量纠纷。
  
  这种纠纷比较常见，而且法律对什么是严重影响正常居住没有明确的说明。一般实践中认为经过多次维修仍然不能修好的或者隔音差影响生活的以及空气环境质量不达标不能正常居住的，都可以算作这种问题。
  
  3、一般质量问题纠纷。
  
  这种质量问题可以说非常普遍，它属于可以修复并且不会严重影响正常居住的问题。例如屋顶有渗漏，外墙渗水或内墙裂缝，墙皮脱落等等。
  
  如果出现的是前两种质量问题，购房者可以要求退房，并有开发商承担违约责任赔偿。如果是最后一种，一般不能要求退房，但可以要求开发商承担损失赔偿责任并负责维修。
  
  购房者不管是购买一手房还是购买二手房，都要重视对房屋的验收。尤其是二手房，由于某些二手房所存在的质量问题是潜在性的，这就需要购房者谨慎查验，如果有必要，购房者不妨委托房产律师陪同收房验房，以避免不必要的麻烦出现，以及在发生争执时能够及时有效地得以解决。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>