买二手房过程中有哪些要注意的

  买二手房过程中有哪些要注意的
  1、房屋手续是否齐全。是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2、房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。3、交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  二、买房时如何审查二手房产权
  对于购买二手房来最重要的是把房子的来龙去脉搞清楚。第一，要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的《房屋所有权证》等相关文件。出卖方还没有领取房屋所有权证书，一定要让其出示《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票等文件，并向相关部门进行核实。为慎重起见，购房者可前往拟交易房屋所在地的房管或建设部门进行调查核实相关证书、文件及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。第二，房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出售。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。第三，二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和相关行政、司法机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。第四，应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当要求出卖方解除抵押，方可办理过户等事宜。第五，要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。如经济适用房，在购房后5年之内不得上市交易。如是“央产房”，则需要出卖方取得《央产房上市审批表》，否则将存在交易履行不能的风险。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。此外，还要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准;看房屋所有权证上的房主与卖房人是否是同一人，如果不是，还须了解他们是什么关系;应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理、户籍登记等相关问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向出卖方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。必要时，可聘请专业房产律师进行陪同购房，以避免不必要的纠纷产生，造成当事人经济损失。人们在选购二手房时，首先要了解清楚该二手房的产权问题，了解该二手房是否存在产权共有人，以避免购房行为会无效，而给您带来了不必要的麻烦。在签订购房合同时，要对合同内容仔细审查，避免合同中有不利于自己的条款。如果您对合同中的某些条款存在疑问，不妨咨询一下房产方面的专家律师的意见。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>