购买二手房的程序和步骤是怎样的?

  购买二手房的程序和步骤是怎样的?一般分为五个步骤。包括前期观察和考虑、寻找房源、谈判商定价格并签订合同、办理贷款事宜和产权过户、入住前验房等步骤。本文还将介绍怎样委托律师购买二手房，购房者为保护自身权益，可以委托律师办理具体购房手续。首先应该明确的是，律师代理需要收取费用，一般占所购住宅价款总数的3%～6%。
  一、购买二手房的程序和步骤
  1、前期观察和考虑，这个阶段主要是要围绕自身的价格定位及还款能力来确定自己购买的房屋价格。同时，还要考虑购房者自身的需要，确定房屋的位置、大小及具体布局等。2、寻找房源，这一阶段主要是要在实际生活中，通过中介或者亲朋好友的介绍到实地考察房源。这个时候购房者要注意的是务必查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后再决定是否选定该房。3、商定价格并签订合同，在确定了房源之后，接下来的工作便是和售房方谈判商定价格了。当商定价格后，签订合同时，应该注意确保双方的权利和自身清楚无歧义的写在合同上。建议在这个阶段找律师陪同，让律师帮助把关，因为这是非常关键的环节，专业的律师很有经验，他们懂得如何最大化的维护当事人的核心权益。比如，关于违约责任及纠纷解决方法等。4、办理贷款事宜和产权过户，当下购买二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。在办理产权过户的过程中，要准备齐整的材料，并在权证人员协助下办理产权过户手续。5、入住前验房，此环节是最后一个环节，购房者要根据合同约定的时间去验房，并重点注意所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。
  二、怎样委托律师购买二手房
  1、委托律师首先要签订委托代理合同，律师代理购房手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。2、由委托人单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书，是明确律师办理具体法律事务代理权限范围的法律文书。它是委托人实施授权行为的，是产生代理权的直接依据。3、在委托购买期房时，律师调查的内容包括：(1)发展商的经营状况;(2)发展商是否有权经营;(3)发展商是否付清地价款，领取了土地使用证，该土地使用权是否设置了抵押权;(4)发展商是否取得建设用地许可证、建设工程规划许可证和开工许可证;(5)该物业的进展情况、施工日期、投资情况、竣工日期、市政条件是否确定;(6)发展商是否已合法取得预售许可证。4、办理签约手续(1)委托人作出购买决定后，律师帮助委托人办理必备的法律手续，以满足有关法律法规对购买方的要求。具体包括：个人身份证明，有关的批准文件，权力机构的证明文件等。(2)签订认购书。 委托人认可这个物业后，发展商或代理商一般要求签订认购书。律师通知委托人与发展商或其代理商签订认购书，履行相关义务。(3)签订买卖契约。 委托人做出购买决定或签订认购书后，律师代理委托人到发展商、代理商或其指定的律师事务所处审阅合同，协商契约的具体条款并提出具体修改及补充意见供委托人参考。委托人对该合同无异议后，完成签约行为。5、确定交易生效(1)办理登记手续。 律师持有效合同和有关证件到有关部门办理买卖过户手续，并缴纳有关税费。律师将生效合同发还委托人，委托人也将合同留存律师事务所。律师督促销售方及时履行合同约定的义务。(2)办理入户手续。 购买商品房的三个月，期货交易自结算之日起的三个月内，律师持房产卖契和相关证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续。领取产权证书，发还委托人。在律师的帮助下，其实很多事情都是可以很好的解决，并且还能更好的维护当事人的利益，另一方面也是可以避免纠纷的发生。而在委托律师购买二手房的时候，事先一定要就律师费问题协商一致，毕竟律师也不会免费提供法律服务，自然会收取一些的费用。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>