二手房买卖注意事项是什么

  不管是购买新商品房还是购买二手房，购房者所需要支付的价金都是比较多的，而房屋又关系到自己、家人日后的居住问题。因此，在购买的时候还是要小心为上，注意其中的一些事项，才能减少日后可能发生的纠纷。那到底二手房买卖注意事项是什么？详细内容，请从下文中进行了解。
  
  根据对大量案件的总结及实践经验，二手房买卖时应该重点注意的事项有以下几方面：
  
  一、注意审查二手房的权属情况
  
  审查二手房的权属情况时，应当审查二手房的权属证明及相关文件。因为未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖。如果无法确定该权属资料是否真实，购房者可以向房地产交易中心调查核实。此外，还应注意以下的小问题：
  
  1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
  
  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
  
  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
  
  4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
  
  5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
  
  二、注意审查二手房的权属是否受限制
  
  这种情况下，有以下三点需要注意：
  
  1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
  
  2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
  
  3、是否存在优先购买权的问题：
  
  (1)共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
  
  (2)已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
  
  三、注意审查该二手房是否属于法律规定的禁止交易的情形
  
  (一)我国法律明确规定了有以下情况的二手房，不得上市交易：
  
  1、司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
  
  2、依法收回土地使用权的;
  
  3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的;
  
  4、权属有争议的;
  
  5、未依法登记领取权属证书的;
  
  6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
  
  7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  (二)下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：
  
  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
  
  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
  
  3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
  
  4、上市出售后形成新的住房困难的;
  
  5、擅自改变房屋使用性质的;
  
  6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
  
  四、注意二手房的使用功能是否完整
  
  在这个问题上，购房者主要是考虑该二手房是否超过合理使用年限后若继续使用的。对此，购房人应要求产权人或售房人提供相应证明材料;或者可以要求产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
  
  二手房可能在价格上面要比新商品房低一些，同时也不用购房者花大力气去装修，从这个方面来讲还是比较划算的。但在具体购买二手房的时候，也不能掉以轻心，有一些二手房可能在产权或者其他方面是存在瑕疵的，这就需要购房者事先了解清楚二手房买卖注意事项是什么，提前采取措施进行避免，才能更好的保护自身利益。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>