业主的知情权包含哪些?相关规定有哪些

  其实在现在的生活当中，尤其是北上广深的人，很多时候在租房的时候会遇到二房东的一个问题。而间接的造成了很多和业主之间的矛盾。大部分人租房是通过中介来找房子的，但是在这中间中介和租户甚至和其他一些人或者部门之达成的协议，业主都不知道。那么业主知情权包含哪些内容呢?国家或者地方对业主知情权又有哪些规定?下面我们就带您来了解一下。
   一、业主知情权包含那些内容
  业主的知情权，包含对内、对外两大方面，对内是作为共同管理人所应有的知情权，对外则是作为受益人，在房地产开发、物业服务、行政监管的全流程中，所应有的知情权。业主知情权，包括单一业主的知情权，以及业主组织 ，如业主大会、业主委员会的知情权。
  对于单个业主而言，他如果购买独立的土地与房屋，就不存在与其他人的共享，也不存在共同管理，完全是自己独立决断。现在，小区资源共享的现实，使得业主不得不放弃独断权，而接受共同决定的制约。但是，为了防止其他人的共同决定对自身利益的侵犯，按照公平原则，业主必然要求得到更全面的知情权，这是针对业主间利益诉求差异、信息不对称而导致对自身权利侵害的防范，是对服从业主共同决定的义务的承担而获得的公平交换。因此，单一业主在共同管理中的知情权，包括对一切物业服务过程、一切业主组织活动过程的知情权，包括但不限于查询、抄录与复制相关资料的权利，与遵守共同管理约束的义务，是合理的搭配。
  其次，小区的建设是专业性强、社会组织复杂度高的社会活动，业主们无法深入到生产、维修的全过程，监督整个复杂的作业。特别是对于购买期房的业主，只能因信任而托付开发商尽职生产，因信任而托付相关政府监督部门尽职监督。同时，建设单位花3-5年的时间，生产出的房屋，业主们一旦购买，则需要使用几十年甚至更长时间;在此期间，大量部件的损坏给业主带来的风险，都需要业主们承担，而建设单位却可以了无踪影;相比开发商3-5年的风险承担，业主们要承担长达几十年的超额长期风险，这样的风险承担义务上的不对等，从公平角度出发，业主们必然要主张对生产者的生产活动与监督者的监督活动的完全知情权，以防止信息不对称而造成的长期损失。这样的权利义务的搭配是合理的。这就是业主大会、业主委员会对外的知情权。同时，由于共有物的质量问题，未必在小区里所有范围内发生，很可能涉及某户、某单元、某楼，因此该单位范围内单一或一群业主，都独立承受了长期的风险，他们都有主张该范围内的对建设者、监督者的知情权。
   二、业主知情权的相关规定
  任何现行的法律法规、商务合同，如果限制或取消了最基本的这两类业主知情权，势必会带来信息不对称，蕴含了对业主权利的侵犯的机会。
  比如，一方面要求业主服从业主共同决定，要求业主服从开发商为业主选取前期物业的决定，却不要求开发商或业主组织或物业公司对业主的知情权给与方便查询、抄录与复制的支持义务，甚至在诉讼时，开发商与物业公司与业主组织并不承担举证的责任。这样的权利义务错配，就是对业主的权利的侵害。
  又比如，在业主入住小区之前，业主的权益是通过政府监督检查来代为保护的。政府监督检查的全部信息，都是业主可以知情的信息。行政部门作为业主的受托方为业主监督房屋开发，其监督过程的各类资料管理混乱、分散各处、难以得到，或者以涉及隐私为名，或者以主体资格不当为名，拒不公开相关资料以方便业主查询、抄录与复制。这样的权利义务错配，就是对业主权利的侵害。
  又比如，很多地方的规章制度，其设立的时间早于《物权法》(2007年10月1日实施)，或者虽然晚于《物权法》，但是业主权利的认识，还尚未引起重视。在这些法律或规章里，业主、业主组织的字词根本看不到，更不要说行政部门对业主知情权的保障义务，就算有了业主这一名词，但是业主作为一个有组织的主体参与到立法的，除北京市建委的一些尝试外，还很少看到。比如北京地方法规：
  《北京市排水和再生水管理办法》(自2010年1月1日起施行)、
  《北京市禁止违法建设若干规定》(自2011年4月1日起施行)、
  《北京市消防条例》(自2011年9月1日起施行)、
  《关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见》(市安委会办公室 2010年6月)、
  《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》(自2011年7月11日起施行)、
  《北京市绿化条例》(自2010年3月1日起施行)、
  《北京市电梯安全监督管理办法》(自2008年6月1日起施行)…
  在这些法律法规中，物业企业(或其他主体)承担了相关业务运营与保障责任，作为责任主体的同时也自然获得了对应的权利。而作为资产所有人的业主与业主组织，一方面不在责任主体之列，另一方面这些法律对物业企业(或其他主体)连起码的信息披露义务都没有任何规定。于是，本应属于业主的知情权，被这些法规赋予了由其他机构来承载，并且通过告知义务的缺失，绕过业主，使得“业主权利”被其他机构与行政部门独立行使而不必在意对业主的权利侵犯会受责罚。
  本应告知业主的，告诉了中介，而中介却没有告知业主的义务，这就是人为设置一个权利义务不对等的中介，使得业主的知情权被屏蔽减少了。
  在屏蔽业主知情权之后，物业企业、开发商等机构与行政部门之间构成了一个封闭的权利义务黑箱运作体，业主即无法、又无从获知黑箱的内部信息，甚至这些信息还被称为涉及隐私而不能提供。业主处在这样的公权与企业组合成的黑箱运作模式下，其权利最终往往被设租、寻租、付租所损害。
  其实从本文中，我们还是可以看到对于业主知情权很多侵害的东西。有的时候业主的知情权没有得到更好的保护。一般来说，在社区或者小区中有相关通知的时候只是针对住户而忽略了业主本身的知情权。其实也也和实施起来比较困难有关。一般通知货通告仅限在小区内，而业主没住在小区内，那自然而然就错过了很多的东西。当然这些都需要在以后的实施过程中慢慢改进的，以后会慢慢的更加保护业主的知情权。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>