使用权房如何交易

  随着国家综合国力的不断提高，人们的生活水平也在不断的提高，所以，在当今社会，现实生活中的使用权房交易量少之又少，尽管交易量非常少，但是由于其具有的特殊性也受到人们的高度关注。相对于其他物业来说，使用权房所处地段大都是老社区，配套齐全，交通便利，而且价格比较低廉。但使用权房同时也具有交易困难、手续繁琐的缺点。下面我们将为您介绍一下使用权房如何交易？
   一、如何交易使用权房
  使用权房按产权归属可以分为两种：单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。前者大都是原产权单位按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用。因此对于单位产权的使用权房，买方应当询问原产权单位的意见。
  对于使用权房的交易，购房专家提醒消费者，在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。
  使用权房在过户交易的时候可以将使用权换成产权进行交易，也可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。购房专家强调，通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。
  一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。
  据市场部统计资料显示：10月份和11月份使用权交易逐渐开始活跃，有的购房者指定要购买使用权房子。但是由于使用权的房子购买比较复杂。购房者也不能完全认识使用权房该如何购买。市场专业人士针对目前市民关注的几个问题进行答复。
  使用权房使用年限是多少？
  答：不管是产权房还是使用权房国家规定一般住宅的土地出让使用权年限是70年。而使用权房享有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但是产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。市场专业人士告诉广大消费者：购房者不用担心使用年限，使用权房屋使用价值与已购公房相对等。
  使用权如何变产权？
  如果购房者觉得购买使用权不够踏实，可以将购买的使用权房变成产权。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。
  例如：和平里附近一套使用权房使用面积56平方米，建成年代1986年。首先是楼龄的折旧，按每年折2%计算，那么该套房屋的折旧=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元；然后，计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以50年上限，按50年计，工龄系数700-900元/年，按平均800元/年，则工龄折价=50×800=40000；最后，计算需要补交的价款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。
   二 、购买使用权注意事项：
  1.使用权的房子权属关系比较复杂，必须要确定权属后再购买。
  2.使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。
  3.购买使用权房一定要核实以前各项费用是否结清（供暖费、物业费），以免日后出现纠纷。
  使用权房如何交易这个问题首先要知道有两种使用权房，按产权归属可以分为两种，一种是单位产权的使用权房，另外一种是房管所产权的使用权房。前者大都是原产权单位按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用。因此对于单位产权的使用权房，买方应当询问原产权单位的意见。后者在购买之前一定要询问清楚产权的归属。这个问题涉及知识广泛，建议您向律师咨询，得到专业的答案。
  
  
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>