买二手房要审查什么事项

  买二手房要审查什么事项一、买二手房要审查什么事项
  (一)权属审查
  应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖;可以向房地产交易中心调查核实。
  1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
  4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
  5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
  (二)权属限制审查
  1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
  2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
  3、是否涉及他人的优先购买权
  (1)共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
  (2)已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
  4、有无下列禁止买卖情形：
  (1)司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
  (2)依法收回土地使用权的;
  (3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的;
  (4)权属有争议的;
  (5)未依法登记领取权属证书的;
  (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：
  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
  (4)上市出售后形成新的住房困难的;
  (5)擅自改变房屋使用性质的;
  (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
  6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
  二、买二手房如何应对买房陷阱?
  1、“卖房者”非房主。
  对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
  2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。
  对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
  3、卖房者只是使用权人。
  对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
  4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。
  对策：如该二手房已被查封或者，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
  5、签订合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。
  对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
  二手房的购买是一个比较复杂的过程，购房者在购买二手房时如果不够谨慎，则很容易遭遇二手房买卖陷阱，遭受损失。为了避免这样的情况出现，您在购买二手房时，建议您仔细审查中介的资质和信誉问题，要仔细查证房主的真实身份以及房屋的权属问题，仔细签订二手房买卖合同。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>