购买商品房需要注意哪些问题

  购买商品房需要注意哪些问题在购买商品房的过程中，稍不注意就有可能发生纠纷，而想要避免纠纷的产生，其实可以在购房的时候小心注意，对其中的一些问题加以注意。那究竟购买商品房需要注意哪些问题呢？若出现夫妻一方擅自出售房屋的情况，这样的行为有效吗？本文将在下文中为你做详细解答。
  一、购买商品房需要注意哪些问题
  
  1、买在房产项目清盘时。
  刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低。当商品住宅的销售量达到80%以后，就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来。而且清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以擦亮眼睛认真挑选。
  2、两种促销价格不可信。
  有些房地产商出于促销的考虑，往往弄出很多五花八门的价格，如“起价”、“均价”、“优惠价”等等，其中“起价”最不可信，它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。而“均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法，个别发展商亦有用“均价”来吸引消费者的。
  3、提防面积计量“缩水”。
  个别房地产发展商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下，房地产发展商应该向购房者明确其商品房分摊系数(商品房建筑面积和使用面积之间的比例)，购房者可以据此计算所购住房的使用面积，全面了解所购商品房的“得房率”。
  二、夫妻一方擅自出售房屋有效吗
  夫妻一方瞒着另一方把夫妻共有的房屋转让的情形在时有发生。那么此种情况下房屋的买卖是有效还是无效呢?根据房产登记情况，可以分为以下三种后果：
  1、登记在签约人名下，合同有效
  按《物权法》规定，不动产登记具有了公示效力，如果房子登记在夫妻一人的名下，又没有他项权利人，他把房子出卖给第三人，只要是善意的，那么买卖有效，共有人不能据此主张买卖无效。如果房屋系在婚姻存续期间购买，妻子属该房屋的共有人。但丈夫系该房屋登记的唯一权利人。购房人基于不动产的公示、公信原则，有理由相信丈夫为该房屋的完全权利人，所签订的房屋买卖转让合同，并未违反法律禁止性规定。作为购买人没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的共有人，更没有义务去核实何某的婚姻状况及夫妻关系。故房地产买卖合同是有效的。
  2、签约前明知夫妻共有且另一方不愿出售，则合同无效
  明知夫妻一方不愿出售或与签约者恶意串通的，合同无效如果第三人与夫妻一方恶意串通，或明知另一方不同意出售，而购买夫妻共同房屋的，一般应当认定无效。另外，如果产权证上登记了夫妻共有财产的，如果第三人未经另一方同意而擅自与夫妻一方签订买卖合同的，该买卖合同仍属无效。
  3、有理由相信夫妻双方同意出售的，合同有效
  登记夫妻双方名字但一方签约、购房人又有理由相信夫妻双方都同意出售的(例如，出具同意出售的承诺书等)，买卖行为有效，另一方不能主张合同无效。判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产;客观上，第三人是以合理的价格取得财产。至于夫妻一方未经隐性共有产权人的另一方同意擅自处分夫妻共同财产，受害方可通过婚姻法的规定另行向法院起诉，要求对方对出卖房产所得的收入进行分割。买房子最重要的就是签合同。签订合同时最好委托律师，使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。而只要小心注意了这些问题之后，才能比较好的维护自身合法权益。现实中，若不小心在这方面产生纠纷的话，要是不知道该怎么解决的，也是可以来电咨询一下我们的在线律师。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>