怎么办

  怎么办理商品房预售合同备案
  
  现实中，公民不管购买的是现房还是期房，在与开发商之间签订了相应的合同之后，那都是需要由开发商到房管部门办理相应备案手续的，否则买卖行为可以说就是没有生效的。那实践中该如何办理商品房预售合同备案呢?我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。
  
  一、怎么办理商品房预售合同备案
  
  商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
  
  房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
  
  1、网上打印的商品房预售合同一式四份(双方当事人已签字或盖章);
  
  2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
  
  3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(或负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
  
  4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;
  
  《中华人民共和国城市房地产管理法》
  
  第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
  
  《城市房地产开发经营管理条例》
  
  第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
  
  《城市房地产开发经营管理条例》
  
  第三十二条“商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。”
  
  二、什么是商品房预售合同?
  
  商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
  
  商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
  
  《城市商品房预售管理办法》
  
  第五条 商品房预售应当符合下列条件：
  
  (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
  
  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  
  (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  
  第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
  
  未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
  
  第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：
  
  (一)商品房预售许可申请表;
  
  (二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
  
  (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
  
  (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
  
  (五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
  
  (六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
  
  第八条 商品房预售许可依下列程序办理：
  
  (一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
  
  (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
  
  开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
  
  (三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
  
  经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
  
  商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
  
  (四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
  
  第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
  
  第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
  
  房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
  
  商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
  
  第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
  
  由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
  
  若开发商需要预售期房的话，则此时必须要先取得国家规定的证书，有了预售资格之后才能开始预售期房，不然开发商预售的行为就是违法的，此时也是不能办理商品房预售合同备案的。需要注意的是虽然期房的价格要相对便宜一些，但此时购房者所需要承担的法律风险也是要多一些的。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>