无土地使用权的房产是否可以拍卖？

  无土地使用权的房产是否可以拍卖？在当今社会，房产交易十分普遍，房产交易过程中的问题也是层出不穷，在房产交易中有一种特殊的交易方式——房产拍卖，房产拍卖过程中证件不全，容易引发后患；其中关于无土地使用权的房产是否可以拍卖？这其中的问题也是颇为复杂，下面来听听我们的看法。
  
  
  一、无土地使用权的房产是否可以拍卖？
  根据我国法律规定，拍卖取得房屋所有权后，其占用范围内的土地使用权只能由房屋所有权人使用。在实际操作中，多数情况下是对房产进行评估，竞得人取得房屋所有权后，再依据法院的拍卖结果和判决书，到国土资源管理部门办理土地出让手续。拍卖行只拍卖集体土地上的房产而不拍卖土地使用权是合法的。要看的情况是，如果是司法拍卖，为了案件的执行，一般会实行拍卖，拍卖文件肯定会注明该标的无产权证之类的提示，意思就是你买的只有“房屋的使用权”；如果是普通委托，拍卖行肯定不会接的，但有一些情况例外，譬如该房屋能够证明是某个单位或个人所有的，如果委托拍卖“使用权”或者“租赁权”，未尝不可。二、无土地使用权房产的影响正常情况下必须要有两证，如果是一手商品房，办不下来土地证极大可能是开发商和当地国土资源局或者某部门有纠纷，还有就是资质不齐全，这是很大的风险。如果是二手房，那可要小心你那土地的性质。土地证一般有两个性质，一个是划拨土地，一个是出让土地，划拨的土地就是当地政府暂借给你的，出让土地是你花钱租用的。人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。房屋没有这个权利证书一般会有以下这些危害。1、难以知晓设定抵押权的情况有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第1百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。2、难以发现开发商违规用地的事实有些开发商一味追求经济利益，在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，较后受损失的还是购房者。3、无法进行二手房交易《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商要求办理土地使用权证，但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦，也影响到了二手房市场的发展。4、在拆迁补偿时会遭受损失建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使
  综上所述，关于无土地使用权的房产是否可以拍卖，是视情况而定的，没有土地使用权的房产风险大，为规避风险，应谨慎考虑竞拍无土地使用证的房产。
  用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。5、容易遭受意外损失交易契税较普通的住宅楼要高;物业管理费用较高;按揭贷款的年限较短等。更为重要的是，此类楼盘通常并不认为是住宅，因此一般不允许落户。所以，购买商品房时，还应关注建设土地用途。综上所述，关于无土地使用权的房产是否可以拍卖，是视情况而定的，没有土地使用权的房产风险大，为规避风险，应谨慎考虑竞拍无土地使用证的房产。在遇到极其复杂的情况时，建议咨询专业资质的律师，保证自身利益不受损失，维护自身权益。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>