土地使用权转让风险如何防控？

  土地使用权转让风险如何防控？
  
  我国的土地虽然采取的是公有制的方式，但是公民可以通过合法的渠道获得土地的使用权，拥有一定面积土地使用权和处分权的公民也可以根据自己的意愿决定是否转让土地的使用权。需要注意是是，转让是由风险的，你是否知道土地使用权转让风险如何防控?
  
  一、转让标的(转让土地)的确认
  
  对于转让土地的信息要在合同中全面体现，首先，可以解决转让方与受让方信息不对称的问题;其次，信息披露可强化转让方对所转让土地的保证责任。
  
  一般来讲，对土地信息的确认分为三个层次：即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。
  
  1、土地权利信息主要包括：产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。
  
  2、土地财税信息主要包括：土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。
  
  3、土地开发信息，是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。
  
  二、关于转让价款的支付
  
  转让价款的支付，一般最为双方尤其是受让方所重视，原因如下：
  
  (1)转让方一般为企业，并不是政府，其诚信度无法把握;
  
  (2)土地之上一般会有抵押，解押需要时间且也有风险;
  
  (3)办理过户需要一定的时间，存在一定的变数;(4)在转让过程中，转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。
  
  因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款，付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例：
  
  首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但对于受让方来讲，是拿钱替别人解押而前途未卜，因此要设定一些条件来降低风险。
  
  其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。
  
  第三，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。
  
  其中，对于第一笔款因为是用于土地解押，为防止转让方不将款项用于解押，可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。
  
  三、关于转让税费的承担
  
  土地转让过程中，要产生土地增值税、营业税、所得税等税费，如搞不清到底要缴纳哪些税，需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。
  
  四、合同的解除
  
  因土地转让标的往往巨大，一旦解除合同想恢复原状很难，具体要去当地相关部门咨询。
  
  首先需要做的是确认转让标的是否符合转让的条件，对于那些可以转让的土地，转让方和受让方应当签署转让协议，并在交付房屋是支付价款。由于房屋的转让是主要交税的，在合同之中也需要约定由谁缴税。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>