回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由开

  回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。受回迁房价格便宜的影响，现在有很多人会选择购买回迁房，但此时也是有一定风险的。那么购买回迁房风险都有哪些呢?请一起在下文中进行了解。
  一、回迁房与商品房的区别
  1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
  二、回迁房能否买卖
  回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。1、业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。2、业主手中只有发展商的回迁协议的。这些房子的业主手中只有开发商的回迁协议，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
  三、购买回迁房的手续
  购买回迁房与购买商品房的手续是一样的，手续如下：①凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款;②按合同规定交房款并取回发票;③凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续;④视房屋面积大小减免部分或全部契税;⑤凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
  四、购买回迁房风险都有哪些
  回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，因此应注意以下事项：1、回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实;3、确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。4、查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。5、如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。6、要买方要注意让卖方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。回迁房虽然是从商品房中分剥出来的一种福利性房屋，但毕竟与普通商品房也是存在较大区别的，这方面的内容上文中已经作出了介绍。而在购买回迁房的时候也是有风险的，具体买卖回迁房风险内容，我们也作出了讲解。若还有不清楚的地方，请直接来电咨询我们的专业律师。
  
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>