房屋租赁合同不登记就无效吗
一、房屋租赁合同不登记就无效吗
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持有关规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。那么,房屋租赁合同不办理登记备案是不是就无效呢?
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。由此可知,除当事人约定了“以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的”外,租赁合同不以“办理登记备案手续”为生效要件,即一般情况下,没有办理登记备案手续的租赁合同依然有效。
另外,当事人约定了以办理登记备案手续为生效条件,而事实上未办理登记备案手续的,房屋租赁合同也未必必然无效,如果房屋租赁一方当事人已经履行了租赁合同的主要义务,且另一方当事人已接受的,则双方的租赁合同依然有效。
二、房屋租赁合同无效怎么办
房屋租赁合同被确认无效后,按照无效合同的处理原则,主要是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。即承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
1、办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
2、未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
根据上文的讲解,对于房屋租赁合同来讲,法律并没有规定办理登记是其生效的必备要件,但如果当事人之间有这方面的约定,那么就遵从约定。因此,关于房屋租赁合同是否办理登记,当事人之间完全可以协商确定。至于房屋租赁合同不登记就无效吗,答案是否定的。
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