商品房交付占有改定的情形是由法律条文直接规定的吗?
26.nj64.com 王庆磊律师
商品房交付占有改定的情形是由法律条文直接规定的吗?商品房交付占有改定的情形是由法律条文直接规定的,占有改定,买受人与出卖人签定合同后视为交付,由出卖人继续占有标的物;占有改定是指在动产交易中,出让标的物时,出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产,此时双方可以通过协议,使受让人取得动产之间接占有,以取代现实交付而取得所有权。二、占有改定规定是怎样的(一)第三人1、出卖人的债权人。包括一般债权人和与出卖人定有买卖契约买受该动产的特定第三人。对于一般债权人而言,所有权人能够根据物权的支配力,排除他们对该物的任何请求。买受人已经取得所有权,此物已经不是出卖人的财产,出卖人的财产不足以清偿一般债权人时,该物非为担保;出卖人破产时,该物不属于破产财产,所有权人能够行使取回权。对与出卖人定有买卖契约买受该动产的特定第三人,根据物权的优先效力,在同一物上,同时该物为债权的给付标的物时,物权对于债权具有优先力。所有权人得直接支配该物,在请求标的物的现实交付,债权人不得为异议。但该物已由债权人请求法院扣押时,所有权人能否对抗,则有不同意见。债权人所信赖的是债务人的财产状况及其清偿能力,此时债务人的财产应为债务人的实有财产,债务人占有他人的物不应该包括在内。而且法院的扣押,不具有替代占有转移于债权人的效力,债务人未为交付或替代交付,第三人也未取得直接或间接占有,不适用善意取得。2、不法行为人。占有改定取得该动产的买受人为所有权人,可以占有、使用、收益和处分该动产,任何人不得妨害。第三人侵夺该动产时,所有权人可以请求返还该动产。第三人损毁该动产时,所有权人可以请求赔偿。第三人妨害该动产时,可以请求妨害的预防。3、直接占有人的继承人。继承人继承被继承人的财产权利,不得超过被继承人享有的范围,被继承人财产上的负担也拘束继承人。因而所有权人如同直接占有人,不管继承人是否善意,都可以向继承人主张物权。在直接占有人为法人时,法人分立、变更的,所有权人可以向分立、变更后的法人主张物权的效力。4、恶意从出卖人处受让该动产者,包括受让所有权和取得质权的第三人。恶意从直接占有人受让物权并取得物的占有者,该转让未取得所有权人同意,为无权转让,该第三人不得对所有权人主张取得所有权。根据物权变动的公示要求,在于使第三人知晓该物权的变动,因而谨慎交易,避免受到物权的支配力、排他效力、优先效力的不当侵害。使外人知晓的方式,动产的交付是其中的一种。但是其于因交付公示之外,使人知晓物权的变动者,即使没有物的现实转移,也已具有公示所应有的功效--使第三人知晓物权的变动,足以警醒第三人,使其为正常的交易。因而此时第三人没有保护的正当理由,不得取得该动产的所有权。(二)不得对抗第三人不得对抗第三人即为善意取得动产的第三人,包括取得所有权及质权的人。取得所有权的人所有权在第三人善意取得时归于该第三人而消灭,取得质权的人该所有权负有负担,该第三人行使质权变卖该动产时,所有人不得提出异议。在占有改定的情况下,转让行为发生后,转让人继续占有该动产,而受让人只是取得对动产的间接占有。因此受让人只是一种观念交付的占有,而不是现实的占有,这就使这种占有欠缺一种外部表象,人们很难从占有这一表象确认谁是真正的物权人,即这种占有不具有公示性。换言之,当事人达成的占有改定的约定,仅在当事人彼此之间产生效力,动产物权的变动也只能在当事人之间生效,不能对抗第三人。(三)出卖人出卖人以占有改定为二重买卖对第一买受人的效力出卖人对第一买受人以占有改定转移所有权后,也对善意的第二买受人以占有改定方式出让所有权。通过占有改定方式来改变房屋的所有权,无疑会影响到三方当事人的权益。对于任何的民事主体,都需要按照当初签署的商品方的购买合同,履行自己的义务。对于开发商,若是之前将房屋交给了第三人使用,此时就可以选择占有改定的方式,改变房屋的所有权,
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...
More>>
·关于起诉离婚婚前嫁妆
关于起诉离婚婚前嫁妆,我国法律已有明确的规定,但关于在离婚时,“离婚时嫁妆怎么处理”“离婚时嫁妆可以带走吗”这类的问题尚无明确的法律规定。下文......
·什么是继承法的基本原则?
什么是继承法的基本原则?一、什么是继承法的基本原则?《继承法》会随着明年初《民法典》的实行而失效,故此直接看一下《民法典》之中关于遗产继承......
·刑事发回重审的情形具体是什么
一、刑事发回重审的情形具体是什么发回重审是指第二审人民法院认为第一审判决事实不清楚或者证据不足,通过裁定的方式,撤销原判,发回第一审人民法......
·遗腹子可以继承遗产吗?
遗腹子可以继承遗产吗?1、依据我国《继承法》规定:遗产分割时,应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的,保留的份额按法定继承办理。也就是说,......
·根据我国法律规定终身监禁在哪里服刑?
根据我国法律规定终身监禁在哪里服刑?根据我国法律规定终身监禁在在监狱服刑,终身监禁是英美法系刑法中监禁刑的一种。即把犯罪人监禁终身,限制其人身......
·包办婚姻买卖婚姻属于什么性质的婚姻?
只有在过去封建时代,儿女的婚姻才是被父母包办的,现如今父母包办儿女婚姻的这样一种情况,可以说基本上是不存在的。而且父母包办婚姻和买卖婚姻本身......
·北京五险一金计提比例
我国《社会保险法》和《住房公积金管理条例》要求企业必须给职工缴足“五险一金”。五险一金包括:养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险......
·没签合同随时辞职违法吗?
没签合同随时辞职违法吗不违法,没有签订书面劳动合同的,为不定期劳动关系,劳动者可以随时终止劳动关系。用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未......
·法定终止劳动合同的情形有哪些
劳动合同自签字生效开始,日后就必定会有终止的时候。当然,一般情况下需要满足了法律规定的情形,那么才会导致劳动合同的终止。究竟法定终止劳动合同......
·侵犯著作权罪的行为包括哪些
侵犯著作权罪的行为包括哪些在对他人著作权进行侵犯的情况下,很容易构成侵犯著作权罪,此时就需要按照规定追究侵权人的刑事责任。那您知道生活中比较......
·开发商逾期交房怎么处理
开发商无正当理由延期交房的,购房人应当催告,经催告后在合理期限内如果仍然没有交房,可以要求解除合同。另外购房者也可按照合同要求支付违约金或者......