王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

遇到拆迁评估,应该注意的几类基本问题

遇到拆迁评估,应该注意的几类基本问题
  
  一、遇到拆迁评估,应该注意的几类基本问题
  
  1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。
  
  一般应以产权证书上记载面积为准。
  
  2、评估方法错误问题。
  
  《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定:市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
  
  评估机构不采用市场价法评估,导致评估价严重偏低。
  
  3、评估机构的选择违法。
  
  依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定,“拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”.而实践中拆迁人却单方选取评估机构,未征求被拆迁人的任何意见,更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式,严重违反了上述法律规定。
  
  4、未经实地查勘程序。
  
  根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中,拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。
  
  5、未依法委托专家评估。
  
  《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第10条第1款第4项规定:当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。实践中,房屋拆迁管理部门作出裁决往往未经鉴定程序。
  
  6、评估机构没有给付完整的估价报告。
  
  根据《房地产估价规范》第八节规定:估价报告应做到下列几点:1全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全,配套;第八节第二条规定:估价报告应包括下列部分:l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件; 6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。但是,实践中,评估机构只提供估价结果报告,没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。
  
  7、不依法出具分户评估报告问题。法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告,但实践中,一些拆迁人只出具整体评估报告,却不出具分户评估报告,这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告,内容也极不完整,通常只有表格一张,极其简单。
  
  8、不依法对被拆迁房屋的装修进行评估。法律明确规定对被拆迁房屋的装修价值赔偿应协商,协商不成应另行评估。实践中拆迁人却未进行装修的另行评估严重违法。
  
  9、拆迁评估报告未依法送达问题。
  
  法律规定评估报告应依法送达,一般是直接送达,被拆迁人拒收的话应留置送达,并有证明人员在场,且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。
  
  二、评估应该采用什么方法
  
  常用的评估方法主要有:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
  
  对于具体评估方法的选用,应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况,对上述几种评估方法进行适用性分析后,选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。
  
  此外,还要注意以下几种情况,根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定:
  
  (一)被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;
  
  (二)被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;
  
  (三)被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估;
  
  (四)可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后,合理确定评估结果。
  
  综上所述,对于在拆迁评估当中,应该注意一定要以产权证上的房屋面积为准,而且需要去鉴别评估方法是否正确,还有对评估机构的选择是否违法,而且对于评估采用的方法一般都会通过市场比较,假设开发等方法。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·现在法院的诉讼也是越来越多的
      现在法院的诉讼也是越来越多的,一般法院的诉讼费用根据案件的不同收费的标准也是不一样的,不过一般民事案件的诉讼费由败诉的一方实际来承担的,当然......


·签了合同房主毁约怎么办
      签了合同房主毁约怎么办?1、要求房主继续履行合同。继续履行合同是违约方必须承担的法律义务,也是非违约方享有的法定权利。不论房主是否情愿,只要存......


·土地使用权到到期了怎么办?
      土地使用权到到期了怎么办?我国是一个人口大国,在我国,土地属于国有资源。我国公民土地只有使用权,并无占有权。国家对于土地使用权的期限是有规定......


·与外国人离婚财产怎么分配?
      与外国人离婚财产怎么分配?(一)如果涉外婚姻的夫妻双方离婚,财产在我国一般是均衡分配。根据《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日生效)第一千零八十......


·天津醉驾标准的依据是什么?
      天津醉驾标准的依据是什么?醉驾是指因饮酒而完全丧失或部分丧失个人意志,在这种状态下驾驶机动车的行为。每百毫升血液酒精含量大于20毫克就算酒后驾......


·人身权国家赔偿的相关法律规定是什么?
      您都知道,我国法律当中关于金钱损害赔偿包括了精神方面的赔偿。这也就是说,我国对于赔偿主要是分为损害财产所进行的赔偿和损害人身权利所进行的赔偿......


·国有土地使用权证和建设用地规划许可证有什么区别
      国有土地使用权证和建设用地规划许可证有什么区别在日常生活中,国有土地使用权证和建设用地规划许可证通常是联系在一起出现的。相信大多数人对于这二......


·出借人过世后,对于借款人来说,又有何法律风险?
      债权属于财产权利的一种,可以由继承人继承,继承人在继承后可以持借条等凭证向借款人追讨欠款。然而在此类诉讼案件中,借款人往往面临着以下两方面的......


·哪些人容易成为公司法人替罪羊?
      哪些人容易成为公司法人替罪羊?公司开展经营活动要在公司法及相关法律的框架下进行,如果违反法律规定,从事非法集资,除了公司会被处罚外,法人作为负......


·银行电子承兑汇票是什么?
      银行电子承兑汇票是什么意思一、 银行电子承兑汇票是什么意思?电子银行承兑汇票是在出票人(即承兑申请人)以数据电文形式向开户银行提出申请,经承......


·销售假冒伪劣产品罪销售金额的认定标准是什么?
      销售假冒伪劣产品罪销售金额的认定标准是什么一、销售假冒伪劣产品罪销售金额的认定标准是什么?1、伪劣产品销售金额五万元以上的;2、伪劣产品尚......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询