一、买卖不破租赁已交的租金怎么办?
已交的租金可以直接在买卖金额中扣除,因为在买卖合同订立之后,房租一般应当支付给新的房东。
买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
二、租赁权和抵押权额竞合或冲突的情况有哪些?
1、财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下,仍然适用买卖不破租赁的规定。
2、财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁,仍然适用 “先物权后债权,物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”因此,以抵押财产出租的,限制适用“买卖不破租赁”原则,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除
三、买卖不破租赁原则的作用是什么?
1、有利于维护社会经济秩序的稳定,体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展,平等主体之间的经济交往越来越密切,交易更加频繁,有时会出现一间房屋今天刚租出去,而明天就可能转手出卖的现象,如果按照调整物权与债权的一般原则来处理,新的所有权人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险,造成经济秩序的混乱。
2、有利于保护承租人的合法权益,是民法典立法宗旨的具体体现。民法典就是通过保护合同当事人的合法权益,以期达到维护社会经济秩序,进而促进现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时,对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。
3、体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款,它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信,以善意的方式行使权利、履行义务,不得规避法律,其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事,在缔约时,诚实不欺诈;在缔约后,守信并自觉履行。
买卖不破租赁原则的适用时是不得对抗承租人的,但是如果不动产的受让方在订立买卖合同之前不知道,即转让方没有告知该不动产上存在租赁关系时,一般就不得对抗买方,此时原则上可以适用买卖不破租赁原则,但是给受让人造成损失的,应当由转让方承担相应的赔偿责任。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·买农村房屋要什么条件
在我国,不是所有人都可以购房农村房屋的,因为国家通过相关法律和政策的规定限制了农村房屋的买卖。其实,限制也就意味着附条件的可以,也即是说,只......
·煤矿企业兼并重组程序内容有哪些
煤矿企业兼并重组程序内容有哪些煤矿企业兼并重组程序内容有被兼并企业进行清产核资,清理债权债务,搞好产权界定;兼并双方共同提出可行性报告,征求被......
·非法集资追回钱几率有多大?
非法集资追回钱几率有多大?根据公安机关查扣、追缴情况以及具体案情确定。非法集资人被抓,需要等待案件办结,根据追回财物情况退赔。一般很难将全......
·保险代理公司法人变更程序有哪些
保险代理公司法人变更程序有哪些?每个公司都有固定的法人,公司法人意味着其承担着公司的全权责任和义务,公司因为经营不善或其他原因,法人要更换......
·一、加入执行财产分配程序有什么好处?
一、加入执行财产分配程序有什么好处?加入执行财产分配程序的好处是:能够在最短时间内完成判决结果的完成;督促被告人尽快执行判决结果进行财产的分配......
·怎样写土地承包合同书
怎样写土地承包合同书土地承包合同书发包方:(以下称为甲方)承包方:(以下称为乙方)为了促进经济发展,充分利用土地的经济价值,增加集体和个人......
·海关关押期限一般有什么规定?
海关关押期限一般有什么规定?对于被拘留人,海关缉私部门应当在拘留后二十四小时内进行讯问。发现不应当拘留的,应当立即释放。拘留后,除按规定可以......
·债务纠纷中法律支持借条还是欠条
债务纠纷中法律支持借条还是欠条?借条和欠条都具有法律效力。但是它们属于不同的法律关系。借条对应的法律关系是借贷关系,就是一方借钱给另一方;欠条......
·民事诉讼多久发传票,有哪些送达方式?
民事诉讼多久发传票,有哪些送达方式?一、送达时间1、民事诉讼可以适用多种程序审理,审理的期限各有不同。其中简易程序3个月、普通程序6个月。2......
·签订征地协议时需要注意什么?
签订征地协议时需要注意什么?一、签订征地协议时需要注意什么对于有关个人用地征地协议来说,绝大多数人可能还是不太熟悉。因此,写个人征地协议时......