王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、买卖不破租赁可以对抗吗?

一、买卖不破租赁可以对抗吗?
  
  可以对抗,对抗买卖不破租赁原则的情况有:
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?笔者认为,动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:第一,动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二,对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。第三,租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四,从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于:虽然对于承租人享有的承租权,古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁,逐步体现出一种租赁权物权化的趋势,但是,法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力,从而达到对租赁人权利保护的目的,但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下,仍然适用 “先物权优于后债权
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  4、破产财产处理过程中的限制适用
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  二、破产财产处理过程中的对抗情况
  
  (1)若适用该原则,那么租赁合同继续有效,将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款,而且优先于同为第三顺序的其他破产债权,甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿,这有悖于破产法的基本制度和分配原则,亦违反了公平公正的民法基本原则;
  
  (2)在许多破产案件中,特别是国有或集体企业破产案件中,将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则,那么租赁合同继续有效,购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系,不利于自己的开发利用,由此影响破产财产的变现。
  
  有关买卖不破租赁原则的对抗情况,在我国法律上有明确的规定,在司法实践中,在出现买卖不破租赁对抗的情况下,应当严格按照法律规定的来进行处理,承租人在不适用于买卖不破租赁的原则下,可以按照违约的相关情况要求出租人进行赔偿。
  
  
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·酒驾是否写入事故认定书
      酒驾是否写入事故认定书酒驾肯定会写入交通管理部门出具的责任责任认定书的,酒驾是严重违反交通法规的行为,一般由酒驾者承担事故的责任。根据法......


·离婚后付抚养费多少钱?
      一、在离婚后付抚养费多少钱1、根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第7条规定:子女抚育费的数额,可根据子女......


·代位权是债权人以自己的名义行使的吗?
      代位权是债权人以自己的名义行使的吗?一、代位权是债权人以自己的名义行使的吗?代位权是以债权人自己的名义行使的。《民法典》第五百三十五条因债务......


·离婚精神损害赔偿的情形?
      离婚精神损害赔偿的情形有哪些根据我国民法典的相关规定,可以提起离婚精神赔偿的有四种情况。这四种情况包括:(一)、对方重婚的有精神损害赔偿,......


·欠条多长时间过期?
      欠条多长时间过期?在生活当中,借钱后都要写一张欠条,以此表明借钱的时间和约定还款的时间。那么欠条是否具有法律效应呢,多长时间就会过期,下面我......


·网络上诽谤怎么办,如何应对?
      网络时代的到来,我们在网上也很多的看到或者发表言论。有时候看到明星被别人诽谤去追责对方刑事责任,心里也会想诽谤而已又不是什么大事。可是诽谤一......


·生产销售假药一百万元罪轻辩护词需要包含什么内容?
      一、生产销售假药一百万元罪轻辩护词需要包含什么内容?生产销售假药一百万元罪轻辩护词需要包含的内容有:第一先写尊敬的审判长、审判员、人民陪审员;......


·一般来说,关于离婚时信用卡债务如何清偿的问题,首先要区分信用
      一般来说,关于离婚时信用卡债务如何清偿的问题,首先要区分信用卡债务是属于夫妻共同债务还是夫妻个人债务。那么,离婚财产和信用卡债务怎么分配,如......


·房屋买卖中介费什么时候给?
      现在二手房房屋买卖大都通过中介的方式进行交易,中介然后从中收取服务费,每个中介公司的服务收取标准不一样,但是给中介费的时候时间应该差不多,那......


·离婚后孩子不让探视怎么办?
      抚养子女是双方共同的义务,即便在离婚后父母双方也都有探视孩子的权利。很多人夫妻在离婚后由于发生纠纷,一方抚养子女的同时不让对方探视子女,很多......


·进口代理合同纠纷处理办法有哪些
      进口代理合同纠纷处理办法有哪些生活当中万事以和为贵,尤其是双方如果建立了合作关系以后。不管产生什么样的纠纷和矛盾,这对于双方来说的合作关系都......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询