一、出租人提前解除合同该怎么处理?
提前解除房屋租赁合同需要和对方协商一致,签订协议,赔偿对方的损失。
《中华人民共和国合同法》第五章 合同的变更和转让第七十七条 当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第七章 违约责任第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同有定期租赁合同与不定期租赁合同。
在不定期租赁合同,出租人及承租人均可随时主张解除租赁合同。在一方当事人提出解除主张并经过相当期限之后,该租赁合同可以终止,当事人之间的租赁关系因此而消灭。
在定期租赁合同,双方当事人在合同期限届满而又未续签的,合同关系消灭。当事人对租赁合同期限约定不明确或未约定期限,以及未采用书面形式且当事人对期限有争议的,均视为不定期租赁。
另外,《合同法》第236条规定,租赁合同期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
二、由有期限的租赁合同变为不定期租赁合同的要具备如下要件:
第一,原租赁合同到期后,承租人仍对租赁物使用、收益,而未将租赁物返还给出租人以履行其返还租赁物的义务。
第二,承租人对租赁物的使用、收益,出租人并未即时表示反对。所谓未即时反对,就是指对于承租人对租赁物的使用、收益虽在租赁期届满以后,出租人也未马上表示反对的。
上述两个条件同时具备的,则使租赁合同期满后仍可转变为不定期租赁。不过,出租人是否必须明知承租人有对租赁物使用、收益的事实,学说上有不同意见。
我们认为,一般而言,合同期满当然应当终止,双方之间合同关系即告消灭,承租人自然应当返还租赁物而不得继续对租赁物使用、收益,这是承租人应当履行的义务,不必出租人特别请求或主张。
因此,如果出租人并不知道承租人继续对租赁物使用、收益,当然也就无法向其表示反对意思。对于出租人不知道承租人在租赁期满后仍对租赁物使用、收益这一事实的,不能认为租赁合同可以当然地继续,并成为不定期租赁。
三、租赁合同的特征
1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。
在租赁合同中,承租人的目的是取得租赁物的使用收益权,出租人也只转让租赁物的使用收益权,而不转让其所有权;租赁合同终止时,承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
2.租赁合同是双务、有偿合同。
在租赁合同中,交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系,交付租金是获取租赁物使用收益权的对价,而获取租金是出租人出租财产的目的。
3.租赁合同是诺成合同。
租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件,当事人只要依法达成协议合同即告成立。
综合上面所说的,提前解除合同是双方都可以进行实施的行为,但是如果提前解除就会存在有违约的责任,一方不履行条款就会支付相应的违约金,所以,合同在进行签订的那一天起就必须要进行遵守,不然就会承担相应的法律任,从而赔偿他人的损失。
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