一、转租买卖不破租赁是否适用?
租户是否具有转租的权利,取决于租户与房东的具体约定。
所谓买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物转让他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。具体规定可见于《合同法》229条。
我国合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
租户是否具有转租的权利,取决于租户与房东的具体约定,建议自己再仔细审阅合同中关于是否允许转租的具体条款。
买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
司法解释第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是:
1、承认买卖不破租赁规则,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2、规定买卖不破租赁的两个例外:一是租赁房屋在出租前已设立抵押权,抵押权人实现抵押权,买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现,抵押权人实现抵押权,可以买到租赁房屋的所有权,并且实际占有,解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受买卖不破租赁规则的影响。
3、如果双方当事人另有约定,如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的,即约定只要卖房就解除租赁合同的,那等于约定了一个附解除条件的合同,当然不受买卖不破租赁原则的约束。
二、如何处理租赁合同转租纠纷
我国合同法第二百二十四条规定了承租人转租租赁物必须经出租人同意的法律规则。承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人享有解除合同的权利。但是,在司法实践中,由于租赁物性质及使用的方式多种多样,非租赁合同当事人使用租赁物的情况多有发生,何种情况下非合同当事人适用租赁物构成转租实践中常常发生争议,下文围绕这些问题进行探讨,以期有利于此种案件的正确处理。
承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质。租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同。租赁合同的履行要求转移租赁物占有,在租赁期间,承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权,包括对租赁物的直接的占有,使用,以及直接的收益的权利。承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同,租赁合同设定了承租人的租赁物使用权,从合同性质上来看,租赁合同属于设权合同。由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有,因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权。
但是,承租人对租赁物的使用权受到出租人意思的限制,而与物权法定原则下法律规定的他物权的权利内容具有显著的不同的特点。物权法定,排斥当事人的意思,即通过当事人的约定设定物权的种类和权利的内容。赁物使用权则是通过合同约定来确定其内容的,租赁的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等均由当事人自行约定,这与他物权具有显著区别。由于租赁物由非所有人的承租人占有这一显著特征与他物权具有一致性,法律上赋予了租赁使用权类似他物权的法律效力,如规定了买卖不破租赁的规则及出租人出卖房屋时承租人享有优先购买权等。可以说租赁物使用权属于一种准物权,即租赁物使用权的内容虽由当事人约定,但具有部分他物权的法律效力。
正是基于租赁物的此种性质,各国法律大都有关于禁止承租人擅自转租的规定。但也有的法律规定,转租是否合法,要看是否经过出租人的同意,出租人同意的,转租视为合法,出租人不同意的,转租即为违法。我国关于转租的规定与这些各国的规定相似,允许在出租人同意的前提下由承租人对租赁物进行转租。这种对转租的限制,目的在于防止租赁过程中承租人对租赁物的占有使用方式超出出租人的意思,妨碍出租人对租赁物的所有权。
但从法律性质上来看,转租是对租赁物的一种处分行为。因此,无论对租赁物及出租人的利益是否有超出原租赁合同的影响,都应当尊重出租人的意思。毕竟出租人享有租赁物的所有权,如果没有出租人的同意,会形成一种超出出租人的意思之外的对物的使用,面临的将是新的使用人对租赁物的使用,无论是对租赁物的风险还是出租人面临的市场机遇都会受到一定影响。因此这种对租赁物的处分只有出租人才享有,法律规定转租需经出租人的同意实际上是保证所有权不受到侵害的一种方式。
租赁合同是承租人取得租赁物使用权的合同,承租人既是租赁合同的主体,同时也是租赁物使用权的主体,承租人使用租赁物应当属于租赁合同履行的基本要求。租赁合同履行的基本要求是承租人与使用人的同一,这也是审查是否构成转租的基本标准。转租从主体的同一性来看,实际上是承租人与租赁物的使用人的分离,即租赁合同的承租人与租赁物的使用人不是同一人。如果租赁物的使用人是承租人以外的第三人,毫无疑问构成转租。实践中,租赁物的性质各有不同,使用租赁物的方式也多种多样,并不能简单地将非承租人使用租赁物一律认定为转租。
我国合同法第二百三十四条规定承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条就是对用于生活的房屋个人承租而将其共同居住的人视为共同的承租人的一个明确的规定。对于动产生活租赁,承租人是个人使用还家庭使用,实际上出租人不易控制也很难知晓,从法律上禁止个人租赁的生活性动产在家庭成员之间的使用是无法做到的。因此,共同生活的人使用租赁物应当属于合法的,不构成转租。
综合上面所说的,买卖不破租凭不是哪一种租凭情况都会适用的,如要不符合条件也不会受到法律的保护,特别是对于转租,这种情况是一定要三方进行协商,只有得到三方的同意才能适用于此条款,所以,不同的情况就要做不同的处理。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·醉驾被追究刑事拘役后,对工作有很大的影响。
醉驾被追究刑事拘役后,对工作有很大的影响。1、醉驾会吊销驾照,并且5年内不得重新申领驾照。无论对工作、对生活都有很大的影响。2、现在醉驾已经......
·讯问强制性
讯问具有法律强制性,它对双方都是需要的,这是法律区别于道德等规范的必要条件。法治社会是一种法律秩序,法律秩序要想同道德秩序一样人皆自觉自愿地......
·入职后什么时候签劳动合同合法
?
入职后什么时候签劳动合同合法?一、入职后什么时候签劳动合同合法《劳动合同法》规定已建立劳动关系,未同时订立书面劳动合同的,如果在自用工之日......
·工程建设中?
工程建设中有哪些保证工程质量的措施一、工程建设中有哪些保证工程质量的措施有下列措施:1.每月组织一次工程实体质量检查。2.所有机械设备材......
·遗弃行为关于抚养老人是否构成遗弃罪
遗弃行为关于抚养老人是否构成遗弃罪在我们日常生活中,子女都对父母具有赡养的义务。作为儿女的在成年之后,如果有经济能力且身心健康的情况下,子女......
·工伤待遇中缴费工资如何计算?
工伤待遇中缴费工资如何计算?工伤待遇中缴费工资的计算方式的话,是职工受到伤害之前的12个月的平均工资,当然了,社会保险机构在进行相关的保险待遇发......
·企业员工羁押期间工资怎么给
企业员工羁押期间工资怎么给首先,按规定,国家机关和事业单位工作人员被羁押期间停发工资。除此之外,对于其他员工,涉嫌犯罪被有关机关收容审查、拘......
·构成抗税罪法院会如何量刑?
构成抗税罪法院会如何量刑?构成抗税罪法院的量刑规定具体如下:《中华人民共和国刑法》第二百零二条以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的,处三年以下有期......
·受到旅游损害该如何维权
受到旅游损害怎么维权:一、与旅游经营者协商和解。旅游者在旅途中若遇旅游纠纷,可先与组团社的全陪、领队或地接社导游多沟通,不能解决时,再与组团......
·员工辞职要提交的材料都有哪些
劳动者在入职的时候需要按照单位的要求提交一定的个人材料,而在辞职办理相应手续的时候,其实也是有材料需要提交的。那通常员工辞职要提交的材料都有......
·民法抗辩权种类的区别有哪些
民法抗辩权种类的区别有哪些?抗辩权在生活中不是经常使用到的,只有在法庭之上陈词说理的时候可以用到,是来维护自己合法权益的权利,他刚好和行使......