王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、未预售合同登记备案买卖不破租赁适用吗?

一、未预售合同登记备案买卖不破租赁适用吗?未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”的规定,使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。二、买卖不破租赁的条件有哪些?我国明确了“买卖不破租赁”的规则。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人有效。从法律的规定来看,“买卖不破租赁”并不仅仅限于出租人出售租赁物的行为,还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况,因为这些情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。1、存在合法有效的租赁合同要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时,需要注意的是,根据我国物权法的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。综上所述,对于房屋预售登记备案没有去做的,是不能主张买卖不破租赁原则的,这种情况下,新房东可以要求停止租赁关系,将房屋收回。在二手房交易过程中,买卖双方应当注意这个原则,卖方将房屋租赁情况如实告知买方。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·父母离婚抚养费该怎么给
      父母离婚的,没有获得子女抚养权的一方,需要支付一定数额的抚养费,通过这样的方式来尽自己的抚养义务。那么此时父母离婚抚养费该怎么给子女呢?我们......


·强迫卖淫罪
      一、概念及其构成强迫卖淫罪,是指以暴力、胁迫或者其他手段,迫使他人卖淫的行为。(一)客体要件本罪侵犯的客体是他人的人身权利和性的不可侵犯的......


·夫妻共有的房屋如何认定
      关于夫妻的房屋,具体可以区分为夫妻共有的房屋和夫妻个人所有的房屋。在夫妻离婚的时候,只能对其中属于共有的房屋要求进行分割。而在此之前,就需......


·脚趾骨折三只能算几级伤残
      是十级伤残。具体规定是,身体各部位骨折愈合后无功能障碍或轻度功能障碍者,为十级伤残。伤残鉴定主要看伤者是否存在伤残、功能障碍和对医疗与日常生......


·赌博取保候审严重吗
      不严重。符合条件的,可以取保候审,是否批准由办案机关决定。采取取保候审的,应当责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或者交纳保证金。《刑事诉讼法》......


·只签了三方合同可以毁约吗
      只签了三方合同可以毁约吗?签了三方合同是不可以毁约的,三方协议系各方真实意思表示,对各方具有约束力,作为无名合同的一种,各方系平等主体,受《中......


·刚买的房子不想要了可以申请解除买卖合同吗
      刚买的房子不想要了可以申请解除买卖合同吗?一般是不可以的,无故解除商品房买卖合同是要按照合同约定支付违约金的,法定解除商品房买卖合同的条件是:......


·审查起诉的时间确定是怎样的?
      审查起诉的时间确定是怎样的?审查起诉的时间确定是必须在一个月以内的时间内作出,是否进行移送法院来进行判决的决定,这种时间规定的话,它仅仅是体现......


·违章建筑被拆除是否可获得补偿?
      2001年的《拆迁条例》中“拆除违章建筑不予补偿”的涵义是:在城市房屋拆迁过程中,拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的,......


·抢夺罪要判多久,对抢夺罪如何量刑处罚?
      虽然在抢夺的过程中也会采取一定的暴力手段,但是与抢劫、绑架等犯罪行为相比,此时的暴力程度是比较轻的,同时针对的也仅仅是财物。所以法律对抢夺犯......


·山西长治工伤鉴定程序是什么?
      我们知道工伤是比较难处理的事情,经常可以遇到工作者在工作的时候遇到意外事故造成身体伤害,特别是从事危险职业的劳动者更是容易出现意外事故造成身......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询