王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、买卖不破租赁和新房东重签合同吗?

一、买卖不破租赁和新房东重签合同吗?
  
  不用重新签订合同,《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。正因为买卖不破租赁,后续法律关系出租人才不需要与承租人重新签订租赁合同,因为原租赁合同是合法有效的,必须使用居住到租赁期满。
  
  卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
  
  二、适用瑕疵有哪些?
  
  1、是否仅仅适用于买卖。
  
  “买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此,“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。
  
  2、是否适用于“动产”。
  
  如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。但司法习惯是这样做,但也没有法律条文明确。
  
  3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
  
  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  4、财产保全与租赁竞合。
  
  财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
  
  若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  买卖不破租赁的承租方不变,因为适用的是原租赁合同,但是需要注意的是租赁合同的生效时间不得晚于买卖合同的生效时间,否则就不能适用买卖不破租赁原则,并且如果适用买卖不破租赁原则给买方造成实际损失的,应当由卖方以实际损失为限进行赔偿。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·判过缓刑还能再判缓刑吗?
      判过缓刑还能再判缓刑吗?一、判缓刑是什么意思1、在我国,缓刑,是指对于被判处拘役、3年以下有期徒刑的犯罪人,根据其犯罪情节和悔罪表现,如果暂......


·一、店面房出租违约怎么写?
      一、店面房出租违约怎么写?1、如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如......


·恶意逃废债是什么意思
      逃废债是一种民事违约行为,不是所有的欠债不还都是逃废债,它强调债务人的主观故意。确切地说,有履行能力而不尽力履行债务的行为就是恶意逃废债。所......


·怎么才不算非法集资,如何识别非法集资?
      公司在经营过程中,难免会遇到资金短缺的情况,这时,公司就需要对外融资。有的公司向社会公众吸收资金,并承诺高额利息,这样就很容易涉嫌非法集资。......


·公司法侵害股东权益怎么办?
      一、公司股东权益遭侵害怎么办股东、董事、监事申请确认股东会、股东大会、董事会决议无效,或者股东申请撤销股东会、股东大会、董事会决议的,应......


·什么是并处罚金 罚金的数额怎么确定
      罚金属于刑罚中附加刑的一种,而在具体适用的时候既可以独立适用也可以附加适用,其中附加适用其实也就是在判处主刑的同时并处罚金。那按照法律中的规......


·民间借贷应注意什么 民间借贷有哪些注意的
      随着人们个人财产的增多,民间借贷的情形越来越多。但由于我国民间借贷的法律规范比较少,监管不到位,很容易发生纠纷。那么,民间借贷应注意什么,来......


·一、代通知金无理由被辞退后还可以拥有吗?
      一、代通知金无理由被辞退后还可以拥有吗?一般来说是有的。企业由于自身原因辞退员工,应当提前和员工进行沟通,如果没有进行沟通直接辞退员工的话......


·土地承包合同能贷款吗,有什么条件?
      土地承包合同能贷款吗,有什么条件?一、土地承包合同能贷款吗?土地承包合同能贷款吗?根据《物权法》和《农村土地承包法》规定,农信社可以办理土地......


·枉法仲裁罪量刑标准是什么
      在法律相关处理的工作中,常常涉及到仲裁人的权利行使,其对整个事件起到重要的作用。若是相关仲裁人违犯法律构成枉法仲裁罪。那么,您知道枉法仲裁罪......


·未开票收入要交企业所得税吗?
      未开票收入要交企业所得税吗?1、未开票收入要交企业所得税,对于外部客观原因造成的没有票的情形,需要做到“手中无票,心中有票”,其实简单的来说,......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询