国有土地上房屋,因拆迁造成额停产停业损失,怎么赔偿?
一、国有土地上房屋,因拆迁造成额停产停业损失,怎么赔偿?
一般来说,符合以下三个条件的,房屋征收部门应当给予停产停业损失补偿:
1. 被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。
2. 有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。
3. 已办理税务登记并具有纳税凭证。
当然,各个地方具体规定不同,但总的原则是房屋有证,在房屋征收前一直合法经营,并依法纳税。在实际办案过程中,对于因历史原因形成的无证房屋,有些地方政府也予以承认,并给予相应的停产停业损失补偿。
二、停产停业损失补偿的具体方式
《国有土地上房屋征收评估办法》中规定,涉及停产停业损失的补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定,因此在全国范围内没有一个统一的停产停业损失补偿方式。各个省市也都根据地方情况制定了相应的政策。
1. 以被征收房屋的总体价值的一定比例计算停产停业损失。
这种计算方式是在被征收房屋货币补偿金额的基础上,再乘以一定比例来计算停产停业损失。比如上海市就规定,因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。内蒙古规定,停产停业补偿标准不低于被征收房屋价值的百分之三。
2. 按照房屋面积计算停产停业损失。
比如在北京,用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。
3. 根据经营收入、利润等指标确定停产停业损失。
这种计算方法是以利润额、营业额为基础,计算停产停业损失补偿额的。比如在深圳就规定,能依据完税证明提供利润标准的,给予6个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予6个月的补偿。
4. 以造成的实际损失确定停产停业损失。
如河北省就规定,应当根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定,按征收房屋造成的实际财产损失进行补偿。
5. 协商选择与评估机构确定。
有的地方直接规定,可以由当事人在几种方式中选择其一来确定停产停业损失,协商不成的,再委托有相应资质的评估机构通过评估确定。
比如在山西就有规定,可以选择以下方式之一确定补偿金额:
(1)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;
(2)按被征收人上一年度纳税的税后月平均净利润计算;
(3)按被征收房屋租金收益计算。当然,也有地方直接规定按照评估结果来确定补偿金额。
所在地没有停产停业损失具体补偿方式的被征收人,可以参看以上补偿方式与征收方进行协商,评估并计算各个不同的方式所能获得的收益,同时注意己方所要耗费的相关成本,尽量降低拆迁导致的停产停业损失。
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