王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、买卖不破租赁中租金交给谁?

一、买卖不破租赁中租金交给谁?应当继续交给出租人,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。二、限制适用情况1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:第一,动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二,对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。第三,租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四,从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于:虽然对于承租人享有的承租权,古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁,逐步体现出一种租赁权物权化的趋势,但是,法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力,从而达到对租赁人权利保护的目的,但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下,仍然适用 “先物权优于后债权3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。国家出台买卖不破租赁原则的目的在于保护承租人的利益,对于相关情况的认定上,应当结合实际来进行处理,特别是对于买卖不破租赁的适用情况,如果双方不能达成协商一致的,或者一方存在违约情况的,应当诉讼来判罚并赔偿相关违约金。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·国际贸易中无单放货的风险防范
      提单是承运人签发的表示其已接管货物的收据,而且是所载货物的物权凭证。即使货物已不在承运人占有或控制之下,提单持有人仍可向其或实际占有人无条件......


·在派出所被监视居住犯法吗?
      一、在派出所被监视居住犯法吗?在派出所被监视居住是犯法的。根据新刑事诉讼法的相关规定,监视居住,是指人民检察院为了保证侦查、起诉工作的顺利进......


·怎样才能离婚还能得到抚养权?
      怎样才能离婚还能得到抚养权?一、怎样才能离婚还能得到抚养权?可以向司法机关证明本方利于子女成长,离婚时抚养权的归属,可以双方协商,一旦协商......


·知识产权法的保护对象是权利吗?
      一、知识产权法的保护对象是权利吗?知识产权法的保护对象是知识而非是权利,知识产权的保护对象是知识产权,根据我国有关知识产权法律规定,我国的......


·犯罪未遂的处罚根据是怎样的
      犯罪未遂的处罚根据是怎样的《刑法》第二十三条规定:“已经着手实行犯罪,由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的,是犯罪未遂。对于未遂犯,可以比照......


·转岗用解除劳动合同吗?
      转岗用解除劳动合同吗?一、转岗用解除劳动合同吗?转岗不用解除劳动合同,如果转岗不满意的情况可以协商。如果出现这种情况,用人单位可以向劳动者......


·合同履行中三大抗辩权定义及条件是什么
      合同履行中三大抗辩权定义及条件是什么在现有的商业活动中,签订合同十分常见。即使选择在淘宝上购物,都会形成与卖方的买卖合同。合同在实践中的大量......


·开庭当天探视权可以直接判决吗
      开庭当天探视权可以直接判决吗?探视权纠纷原则上开庭当天不会出判决结果的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条审限人民法院适用普通程序审......


·如何追债,追债的过程中需要注意哪些问题
      如何追债,追债的过程中需要注意哪些问题追债从来都是一门比较高深的学问,对于很多人而言,在遇到他人借款不还的情况下,其实很少有人知道应该如何追......


·起诉离婚女方也同意了怎么办?
      起诉离婚女方也同意了怎么办?既然双方同意,没有争议问题,可以撤诉,退一半诉讼费,共同的民政局协议离婚,免费办理离婚证。诉讼离婚是指夫妻双方就......


·判缓刑影响一辈子吗
      判缓刑影响一辈子吗一、判缓刑影响一辈子吗?我国没有前科消除制度,不管是违法记录、还是犯罪记录都会伴随当事人终生。“案底”一般是指有犯罪记......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询