王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、买卖不破租赁假的租赁合同有效吗?

一、买卖不破租赁假的租赁合同有效吗?“买卖不破租赁”是为保护承租人的弱势地位而设立的特别制度,其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性,是对合同的相对性的突破。然而实践之中有些房屋产权人与承租人却恶意利用“买卖不破租赁”的制度,意图限制在先买受人的权利。其“作案手段”往往表现为倒签合同,形成虚假租赁关系,或者虽然租赁合同签订在先,却为借贷关系之担保形式,“承租人”实则为房主之债权人,而其后意欲以此租赁对抗房屋后买受人。其本质皆非真实租赁关系,故而只有揭开其虚假面纱之后,方能冲破“买卖不破租赁”的限制,维护正常的房屋交易秩序,保护合法买受人的权益。因此,假的租赁合同不能主张买卖不破租赁,由此造成的后果由承租方自己承担。因虚假租赁合同之恶意,相互串通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系,若不具可信任性,则难以达到相互串通以逃避债务或规避执行之目的。而虚假的租赁合同,其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观,然而其却多有名无实,“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。对于当事人之间名为租赁,实为借贷关系的情形下,租赁合同多作为借贷关系之“担保”而出现,对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式,且多伴有租金不变的约定,显然不符合常理。二、如何审查房屋租赁合同的效力?1、看合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。2、看租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。有下列情形之一的房屋不得出租:未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。综上所述,现在有些人利用虚假房屋租赁合同,来恶意占有房屋。即便房屋是在租赁期限内买卖,由于是虚假租赁合同,也不能适用于买卖不破租赁这个原则。作为房屋的买方,可以向法院起诉,解除合同,其应当提供房屋租赁虚假方面的证据材料。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·容留他人吸毒的会受到什么处罚
      容留他人吸毒的会受到什么处罚《治安管理处罚法》只有向他人吸食毒品的规定,并没有对容留他人吸食毒品的处罚条例,《中华人民共和国刑法》第三百五十......


·犯罪未遂算不算犯罪行为?
      犯罪未遂算不算犯罪行为?一、犯罪未遂算不算犯罪行为?对于未遂犯,当然要负刑事责任,但是可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。也就是是犯罪未遂也算......


·夫妻个人债务怎么处理?
      夫妻个人债务怎么处理《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条第2款规定,下列债务不是夫妻共同债务,而应由一......


·国家赔偿案件申请书应该怎么写?
      在现实生活当中,申请国家赔偿这件事情需要跟国家打交道,所以很多普通老百姓并不是特别的擅长,比如说,国家赔偿案件申请书应该怎么写?国家赔偿案件当......


·被逮捕了退休工资还有吗
      一、被逮捕了退休工资还有吗坐牢后没有退休工资,监察部下发的《关于对犯错误的已退休国家公务员追究行政纪律责任若干问题的通知》(监发[2001]3号)规定......


·只有间接证据能直接作为定案依据吗,间接证据定案的原则?
      只有间接证据能直接作为定案依据吗,间接证据定案的原则?一、间接证据能直接作为定案依据吗间接证据不能直接证明案件的主要事实,必须与其他证据相......


·医疗事故误工费怎么算?
      医疗事故误工费怎么算1、固定收入,是指在国家机关、企事业单位、社会团体工作的人员本应按期得到的、却因医疗事故就医造成耽误工作而丧失的工资、奖金......


·我国国家赔偿的费用是指什么?
      根据无欧冠国家赔偿法我们可以知道,关于使用公权造成他人利益受到侵害时,国家对于该行为造成的后果是需要承担责任的。这就涉及到本文的法律知识要点......


·人身损害赔偿我国人身损害赔偿解释说明
      人身损害赔偿我国人身损害赔偿解释说明,被抚养人的年龄男性和女士是不一样的,男性是未满18周岁和已满60周岁以上。女性是未满18周岁和55周岁以上。75......


·父母房产儿子儿媳同样继承吗?
      父母房产儿子儿媳同样继承吗?父母房产儿子儿媳同样继承,儿子未去世的,儿媳没有继承权,但是婚姻存续期间遗产一般是夫妻共同财产。儿子去世后,儿媳尽了......


·个人住房按揭管理办法
      贷款申请:借款人需要贷款,应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询