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一、买卖不破租赁假的租赁合同有效吗?

一、买卖不破租赁假的租赁合同有效吗?“买卖不破租赁”是为保护承租人的弱势地位而设立的特别制度,其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性,是对合同的相对性的突破。然而实践之中有些房屋产权人与承租人却恶意利用“买卖不破租赁”的制度,意图限制在先买受人的权利。其“作案手段”往往表现为倒签合同,形成虚假租赁关系,或者虽然租赁合同签订在先,却为借贷关系之担保形式,“承租人”实则为房主之债权人,而其后意欲以此租赁对抗房屋后买受人。其本质皆非真实租赁关系,故而只有揭开其虚假面纱之后,方能冲破“买卖不破租赁”的限制,维护正常的房屋交易秩序,保护合法买受人的权益。因此,假的租赁合同不能主张买卖不破租赁,由此造成的后果由承租方自己承担。因虚假租赁合同之恶意,相互串通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系,若不具可信任性,则难以达到相互串通以逃避债务或规避执行之目的。而虚假的租赁合同,其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观,然而其却多有名无实,“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。对于当事人之间名为租赁,实为借贷关系的情形下,租赁合同多作为借贷关系之“担保”而出现,对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式,且多伴有租金不变的约定,显然不符合常理。二、如何审查房屋租赁合同的效力?1、看合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。2、看租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。有下列情形之一的房屋不得出租:未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。综上所述,现在有些人利用虚假房屋租赁合同,来恶意占有房屋。即便房屋是在租赁期限内买卖,由于是虚假租赁合同,也不能适用于买卖不破租赁这个原则。作为房屋的买方,可以向法院起诉,解除合同,其应当提供房屋租赁虚假方面的证据材料。
  
  
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@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

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