一、破产管理买卖不破租赁可以适用吗?
不可以适用,破产财产必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于:
(1)若适用该原则,那么租赁合同继续有效,将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款,而且优先于同为第三顺序的其他破产债权,甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿,这有悖于破产法的基本制度和分配原则,亦违反了公平公正的民法基本原则;
(2)在许多破产案件中,特别是国有或集体企业破产案件中,将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则,那么租赁合同继续有效,购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系,不利于自己的开发利用,由此影响破产财产的变现。
二、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:
第一,动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第二,对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。
第三,租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第四,从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
在司法实践中,对于破产管理的买卖不破租赁的适用上,应当按照破产管理上的法律规定来进行适用处理,而不可以再次适用于买成不破租赁的原则,如果对相关情况认定有异议的,还可以向司法机关看出申诉或者上诉来维护自身的合法权益。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·员工生病单位可以解除劳动合同吗
员工生病单位可以解除劳动合同吗?不可以,按照我国劳动合同法的有关规定,职工生病或因工负伤,在规定的医疗期内,用人单位是不能解除劳动合同的,因此......
·集体土地使用证有效期是怎么规定的
集体土地使用证有效期是怎么规定的国家在土地使用证有效期的这个问题上没有将城镇土地和集体土地进行特别严明的划分,因为现在有些工厂审批的土地也......
·被国外抢注的中国商标企业怎么预防?
被国外抢注的中国商标企业怎么预防?商标不仅仅是商品和服务的标志,它关系着企业的特殊经济利益乃至消费者的合法权益,各个国家均高度重视商标权的保护......
·数份遗嘱的效力怎么认定在现实生活中
数份遗嘱的效力怎么认定在现实生活中,经常会发生一个遗嘱人立有数份在内容上不同的遗嘱的现象,这时应区别情况确定各个遗嘱的效力:(一)要对各个遗嘱......
·离婚有一套按揭房一辆车怎么办?
离婚有一套按揭房一辆车怎么办?离婚有一套按揭房一辆车按照双方协商的约定来进行一个处理,或者是由法院来进行一个平均方面的分割,当然了,如果说房屋......
·婚后拆迁房是夫妻共同财产吗?
随着城市的改造和建设快速发展,在拆迁房的归属问题在离婚诉讼中引起了越来越多的争议,相关法律对拆迁房的归属问题并没有做出太多明确的规定,这在一......
·中小企业融资的缺点有哪些
中小企业融资的缺点有哪些?在我国市场经济中,中小企业占据了重要地位,做出的贡献也很大。但是,现在很多中小企业都面临融资难的问题,没有资金就会制......
·一、法院拍卖的不动产限制买卖不破租赁吗?
一、法院拍卖的不动产限制买卖不破租赁吗?法院拍卖的不动产限制买卖不破租赁,不适用于买卖不破租赁的情形主要包括,1、动产租赁的限制适用从买......
·合同无效的认定必须经过法院认定吗?
合同无效的认定必须经过法院认定吗?无效合同需要去法院进行认定。但是不是必须经过法院认定。一般都是当事人去申请确认,法官不轻易去申请认定。要求......
·高空坠物免责事由有哪些
高空坠物免责事由有哪些?现在土地越来越贵,开发商为了牟取更多的利益,通常会把楼层修的很高,这就很容易发生高空坠物的危险。那么高空坠物一般使用......