买卖不破租赁没有登记备案是否适用
不适用。未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。
二、买卖不破租赁的适用条件
(1)存在合法有效的租赁合同
要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时,需要注意的是,根据我国民法典的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。
(2)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。
(3)租赁物已经交付于承租人
“买卖不破租赁”构成要件中的交付,除指出租人已交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。主要理由是,一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人未占有不能起到公式作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。
(4)所有权发生变动是在租赁期间内
“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
国家的很多法律一般都是在保护弱势群体,不过是有条件的保护,不是盲目的保护,毕竟法律是公平公正的。租房子签订租赁合同,虽然是可以保护承租人的权益,但是在租赁时候,还是先要自己把一下关的,毕竟有些是法律保护不到的。
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@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
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