王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、先抵押后出租破买卖不破租赁吗?

一、先抵押后出租破买卖不破租赁吗?
  
  可以打破的,即“先抵后租”情形,不适用买卖不破租赁原则。买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
  
  《民法典》规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
  
  《城市房屋管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”
  
  据此可知,是否适用买卖不破租赁原则,主要是根据抵押行为是否在租赁期间发生的。只有在租赁期间发生的抵押行为才适用该原则,租赁合同效力不受影响。
  
  二、买卖不破租赁适用范围
  
  从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出,该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。
  
  《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中,出让不破租赁。
  
  值得注意的是,这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为,“以居住营业或农耕为目的,而承租他人之不动产,各国立法为谋求社会生活之安定及增进,均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁,由于笔者孤陋寡闻,不敢贸然作出判断。
  
  我国在合同法出台之前,司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此,结合其他国家和地区的立法,大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
  
  在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。
  
  买卖不破租赁原则在适用之后,不动产的承租人与新出租人之间新建立起的租赁关系是不需要重新订立合同的,双方按照原租赁合同享有权利和履行义务即可,但是如果是承租人一方不按时向新出租人缴纳租金的,新出租人一方有权直接收回出租物。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·孙子可以签订遗赠扶养协议吗?
      孙子可以签订遗赠扶养协议吗?孙子女不能成为祖父母的遗赠扶养协议的抚养人。根据法律规定,遗赠扶养协议只能和法定继承人之外的人或集体所有制组织签订......


·醉驾签认罪认罚书也会被判刑。醉驾涉嫌危险驾驶罪
      醉驾签认罪认罚书也会被判刑。醉驾涉嫌危险驾驶罪,醉酒驾驶机动车签了认罪认罚书的,可以认定为有悔罪表现,人民法院可以依据检察院量刑意见判处,一......


·申请外观专利需要什么资料呢
      专利权的取得需要当事人向专利局提出申请,才能获得专利。我国的专利有发明专利、实用新型专利,外观设计专利三种类型。外观设计专利主要是对产品的外......


·一、主动离职员工给企业代通知金吗?
      一、主动离职员工给企业代通知金吗?员工在离职的时候,只要自己提前一个月向用人单位打过招呼就不需要向公司赔偿代通知金,员工需要承担的经济补偿有......


·宅基地哪些情况会被收回?
      1、超出标准面积的宅基地宅基地面积国家有明确标准,各地区根据地势适当调整,超出的面积予以回收。2、闲置荒废的宅基地空闲的宅基地,因年久失......


·汇编作品版权登记费用是多少
      汇编作品版权登记费用是多少一、汇编作品版权登记费用是多少汇编作品是4000左右;文字作品一万字以内是2000元,一万字以上是3000,建议咨询国家版权......


·一、老人自己立遗嘱盖章有效吗?
      一、老人自己立遗嘱盖章有效吗?老人自己立遗嘱盖章有效。自书遗嘱不需要盖章,“是否盖章或者盖什么章”不是自书遗嘱生效的必要条件。我国《民法......


·最新山西省吕梁市中阳县征地补偿标准
      最新山西省吕梁市中阳县征地补偿标准  根据《山西省实施办法》和《山西省人民政府关于公布实施全省征地统一年产值标准的通知》(晋政发[2013]22号)文......


·盗窃未遂能判多久?
      刑事犯罪是有可能存在未遂的情况,此时往往是指行为人因为意志以外的原因而没有完成犯罪,对于盗窃罪来讲也是会出现未遂的情况。但此时毕竟还是实施了......


·委托作品的著作权属于谁
      委托作品的著作权属于谁有这样一种作品,是由他人委托进行创作的,此时就会涉及到委托人和受托人,那么此时对于该作品来讲就是委托作品,那么其著作权......


·移送管辖的破产案件的受理时效是多久?
      移送管辖的破产案件的受理时效是多久?受移送法院的破产审判部门应当自收到移送的材料之日起三十日内作出是否受理的裁定。受移送法院作出裁定后,应当在......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询