买卖不破租赁房租归谁买卖不破租赁租金一般是给新房东
26.nj64.com 王庆磊律师
买卖不破租赁房租归谁买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。二、买卖不破租赁的四种例外1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实,而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人,也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩,但出于对承租人的保护,此时才会规定买卖不破租赁,之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...
More>>
·很多人逢年过节的时候,都会喝不少酒,如果喝了酒之后还开车,则
很多人逢年过节的时候,都会喝不少酒,如果喝了酒之后还开车,则属于酒后驾驶,如果情节严重,还会构成醉驾。按照最新刑法修订案的规定,构成醉驾的,......
·多重买卖合同如何履行及侵权的认定
一、多重买卖合同怎么履行 1、多重买卖合同的各个买卖合同均尚未实际履行的。出卖人可以自由选择某一买受人履行合同的交付义务,但同时,其他买受......
·骗婚需要报警吗
如果感觉到对方是在骗婚,建议向公安机关报案,由专业司法机关来进行判断、处理。根据法律规定,以婚姻为诱饵诈骗钱财,或用欺骗手段缔结可撤销婚姻的......
·怀孕期间可以调岗降薪吗
《女职工劳动保护规定》第7条规定:“女职工在怀孕期间,所在单位不得安排其从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动和孕期禁忌从事的劳动,不得在正常......
·法院判了抚养费不给怎么办
一、法院判了抚养费不给怎么办?1、可以申请强制执行,对方不给子女抚养费的,可向一审法院反映,由一审法院对不执行判决的当事人进行教育、警告,促其......
·临时工入职需要哪些手续?
各个公司因为业务安排的需要,有时会招收一些临时工。如果报名一个公司的临时工并被成功录取后,临时工入职还需要办很多的手续,对公司也要进行相关的......
·属于法定担保物权有哪些
属于法定担保物权有哪些担保物权是指在借贷、买卖等民事活动中,债务人之外的第三人将特定的资产当做履行合同债务的担保。债务人未履行合同债务时,债权......
·一、工伤鉴定伤残费多少钱?
一、工伤鉴定伤残费多少钱?工伤鉴定费是由各地物价局根据所在地的生活、经济水平综合考量制定的,所以各地都是不同的,大约在300到400之间。但是......
·合同怎么约束付款期限及违约责任
合同怎么约束付款期限及违约责任一、买卖合同的含义买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或......
·敲诈勒罪犯罪构成要件有哪些?
敲诈勒罪犯罪构成要件有哪些?一、敲诈勒索犯罪构成要件有哪些?敲诈勒索罪,是以非法占有为目的,对被害人使用威胁或要挟的方法,强行索要公私财物......
·高铁逃票多少算诈骗
如果逃票数额超出3000元以上就会涉嫌诈骗罪,将以诈骗罪立案侦查。诈骗罪是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财......