集体房一房多卖需要承担责任吗?
一、集体房一房多卖需要承担责任吗?
售房者若将同一套房产出售给多个购房者的话,他是需要承担相应责任的,因为根据《合同法》第一百零七条的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”,所以售房者务必要按照合同的约定履行自己的责任与义务。
二、遇到一房多卖有哪些注意事项
1、部分合同已经登记,部分合同未登记,各购房消费者间权利冲突的处理
《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售合同应当办理登记备案手续。理论界倾向于将预售登记解释为预告登记,其效力为一种债权的保全手段,审判部门采纳登记对抗原则,即预售登记具有对抗第三人的效力,未登记合同的权利不能对抗已登记合同的权利。(1)各购房消费者均未入住,但有的合同已为登记,有的合同未登记,购房消费者都起诉要求办理产权转移登记手续的,宜并案审理,根据合同登记的对抗效力,优先保护已为登记的购房消费者,判令出卖人履行转移房屋产权给登记购房消费者的义务。未经登记的购房消费者不宜列为诉讼第三人,但登记购房消费者未交清的购房款,应由未登记购房消费者优先受偿。(2)如果购房人明知该房屋已经预售,而恶意签订买卖合同并办理登记的,根据民法诚实信用和公序良俗的原理,恶意损害第三人利益的权利不受保护,其登记合同的权利不能得到保护。未登记的购房消费者可以行使撤销权,请求撤销登记合同,保护自己的合法权益,但应承担举证责任。
2、合同均已登记,但房屋均未入住的,各购房消费者间权利冲突的处理
根据相关法律、法规的规定,房屋买卖合同登记产生两方面的效力,一是对出卖人就该标的房屋的处分权进行限制,二是产生公示公信力并得对抗第三人。房屋买卖合同已登记,各购房消费者均未入住时,由于合同登记是权利外观显征的标志,应当根据登记的先后顺序确定顺位,登记在先的权利人应当相对于登记在后的权利人得到优先保护。如果各购房消费者均起诉请求办理产权转移登记手续,应按照登记的先后顺位,判令出卖人履行转移所有权给登记在先的购房消费者的义务。登记在后的购房消费者可以向出卖人主张违约责任,并可就前登记购房消费者未交清的购房款优先受偿。同样,应区分善意登记与恶意登记的不同情况,体现恶意不受保护的诚实信用原则,维护交易的安全。
3、房屋已经入住,各购房消费者间权利冲突的处理
不动产房屋的权利外观显征是登记而非交付,此与动产的权利外观显征不同。购房消费者入住房屋的行为,表明出卖人已为交付(部分履行),消费者已为占有使用。不同的立法对占有赋予了不同的效力,但占有具有准物权的效力是各国立法共通的属性。在购房消费者占有使用该房屋与其他购房消费者发生权利冲突时,首先应审查其行为是有权占有还是无权占有,无权占有不受法律保护。
(1)至发生纠纷或起诉时,各购房消费者均未进行预售合同登记,如已有购房消费者入住,各购房消费者均起诉要求办理产权转移登记手续,由于出卖人对房屋已为交付,入住购房消费者为有权占有,应优先保护已入住的购房消费者,判令出卖人履行转移产权给已入住购房人的义务。对其他未入住的购房消费者,可判令因合同不能履行而解除合同,由出卖人承担违约责任,并可就已入住购房消费者未交清的购房款优先受偿。
(2)合同未登记的购房消费者已入住,而与已登记的购房消费者发生权利冲突时,尽管未登记合同的购房消费者已占有使用该房屋,但由于不动产权利的外观显征是登记而非交付,未经登记的权利不能对抗已经登记的权利,因此经登记的购房消费者应优先于已入住但未登记的购房消费者受到保护。由于房屋入住的情况较为复杂,人民法院不如政府相关职能部门熟悉情况,且处理不好容易引发社会矛盾,增加社会不稳定因素,因此,在已有购房消费者实际入住的情况下,为争取最好的社会效果,人民法院不宜就案办案,即使已登记的购房消费者起诉请求保护其对争议房屋的优先受偿权成立,也宜中止诉讼,建议政府有关部门进行协调后办理相关手续。经政府部门努力协调仍不能解决的,由法院依照上述原则裁判。
4、合同均未登记、房屋均未入住的,购房消费者间权利冲突的处理
债权具有相对性和平等的顺序性,基于债权平等的原则,债权之间本无所谓优先的问题,人民法院可判决出卖人向任何先起诉的买受人履行合同。但由于同一标的房屋上只能存在一个所有权,不能由多个购房消费者对同一房屋分别享有所有权。在各购房消费者均已交付全部或者大部分房款,但均未办理合同登记,且房屋均未入住时,购房消费者起诉请求办理产权登记手续的,原则上应以诉讼的先后,结合合同有效成立的时间先后顺序为判断标准,就同一财产对已经起诉的当事人按照合同权利有效成立的先后顺序确定所有权归属。为避免同一法院或不同法院就同一标的房屋分别判归不同购房消费者所有的尴尬现象,确保审判的法律效果与社会效果的有机统一,对于各购房消费者分别起诉的案件在同一法院的,宜按照一般共同诉讼合并审理,依据审理查明的事实,依法判令被告履行转移房屋产权给最先成立合同的购房消费者的义务;案件在不同法院的,能移送的尽量移送到同一法院合并审理。
综合上面所说的,一房多卖的现象是属于严重的触范了条款,只要当事人有证据来证明案件的事实,那么就可以让侵权者承担相应的责任,所以,案件在处理的时候就会结合实际的情况来,受害者也可以根据自己的损失来申请相应的赔偿。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·鼻部轻伤鉴定新标准是怎么规定的
鼻部轻伤鉴定新标准是怎么规定的一、鼻部轻伤鉴定新标准是怎么规定的?(一)鼻骨粉碎性骨折,或者鼻骨线形骨折伴有明显移位的;(二)鼻损伤明显影响......
·结婚前存的钱算夫妻共同财产吗?
结婚前存的钱算夫妻共同财产吗?结婚前存的前不应该算作夫妻共同财产,应该认定为个人的婚前财产。对于婚前个人财产的认定主要有:结婚前的个人收入......
·检察院退查后公安机关怎么办理?
检察院退查后公安机关怎么办理?公安机关应当补充侦查处理,根据《刑事诉讼法》的规定,人民检察院在办理审查起诉案件时,对于需要补充侦查的,可以退回......
·与他人打架住院讹人怎么办?
因为一些琐事就情绪激动展开了人身上的攻击就可能在严重的情况下出现受伤需要送到医院住院的情形,如果通过正常的赔偿医药费以及住院后所需的费用就可......
·如何应对政府信息公开不作为行为?
如何应对政府信息公开不作为行为?申请人不服行政机关信息公开答复而提起行政诉讼的,应依法于举证期限内向法院提交作出信息公开答复的证据和依据。对拒......
·工伤认定不了该怎么办
工伤认定不了该怎么办工伤不能认定的,有关单位或者个人可依据《工伤保险条例》第55条相关规定依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼......
·一、残疾赔偿金作为遗产被继承行不?
一、残疾赔偿金作为遗产被继承行不?残疾赔偿金具有严格的人身专属性和依附性,是不能与他人分享的,即权利随权利人生存而存在,随权利人死亡而消灭。本......
·关于违约金的税务规定是什么
关于违约金的税务规定是什么?按照企业所得税法的规定公司收取违约金,应当作为企业营业外收入计入所得额缴纳企业所得税。公司支付违约金虽然未取得发票......
·众筹中小企业融资带来的影响是什么
但融资的时候,虽然会涉及到相关的法律知识,但更多的是来自于当事人对我国金融行业的了解程度,只要不触犯我国法律所规定的底线,企业人士都可以根据......
·离婚协议书生效吗,什么时候生效
离婚在现代社会已经不是什么新鲜事了,离婚可以通过协议离婚的方式进行,那么离婚协议书生效吗?什么时候生效?我们为您整理了这篇文章,针对离婚协议书......
·行政处罚物品暂扣单要载明哪些信息
行政处罚物品暂扣单要载明哪些信息一、行政处罚物品暂扣单要载明哪些信息?载明暂扣物品的名称、数量、规格,接受处理的时间、地点,以及逾期不接受......